文档介绍：浅议房地产企业土地增值税税收筹划
浅议房地产企业土地增值税税收筹划
[提要] 税收筹划是房地产企业核心竞争力的重要来源。本文阐明房地产企业通过合理合法地进行税收筹划,不仅能使企业价值最大化,还有利于国家利用税收杠杆实现对房地产行业的调控。
关键词:房地产企业;税收筹划;土地增值税
中图分类号:F23 文献标识码:A
收录日期:2014年1月20日
一、土地增值税基本综述
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额,该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。
其中,扣除项目包括以下六类:1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和;2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等;3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用;4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认;5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除;6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和,加计百分之二十的扣除。
二、土地增值税税收筹划方法
1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人,除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的,应分别核算增值额,否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见,不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异,其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下,要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内,否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额,控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。
增加可扣除项目金额的途径很多,比如增加房地产开发成本、开发费用等,以进一步提高商品房的质量。但是,在增加房地产开发成本费用时,应注意税法规定的开支限制标准,做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内,企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的,税法不允许在税前列支,要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。
至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法,由于它会导致销售收入的减少,因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上,做出恰当的选择。
2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢?客观地说,事后直接转出是行不通的,是一种偷税行为,这就需要事前筹划。可以进行组织人事以