文档介绍：浅议房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
[摘要]本文就纳税筹划的概念和土地增值税做了简单的介绍,并且阐述了房地产企业土地增值税纳税筹划的具体做法,从而为房地产企业关于土地增值税的纳税筹划提供了理论依据。
[关键词]纳税筹划土地增值税房地产企业
正文
一、纳税筹划的概念
(一)纳税筹划的概念
作为独立的利益主体,无论是企业还是个人,都希望减轻税收负担,实现利益最大化。因而在不违背税收政策的前提下,以降低纳税成本,提升企业竞争力,实现企业价值最大化为目标的税务筹划应运而生。
在西方发达国家,纳税筹划几乎已是家喻户晓,而在我国,则尚处于初始阶段。就纳税筹划这一概念而言,西方国家和国内的有关书刊所给的解释都不尽一致,然而综合起来,关于纳税筹划的概念主要是:(1)纳税筹划是通过纳税人经营活动或个人事务活动的安排,实际缴纳最低的税收。(2)在纳税义务发生前,由系统地对企业经营或投资行为做出事先安排,以达到少缴税款的过程。或者在纳税筹划时纳税人在法律允许的范围内,对多种纳税方案进行的优化选择。笔者认为的定义为:纳税筹划是纳税人在税法允许的范围内,运用税法所规定的税收优惠或选择权,对自身经营、投资等经济活动进行事前规划,以减少税收支出,从而有助于实现利润最大化的一种理财活动。
(二)纳税筹划与避税、偷税的比较
避税筹划是纳税义务人通过精心安排,利用税法的漏洞或缺陷,规避或减轻其税收负担的非违法、不能受法律制裁的行为。从本质上看,它既不合法,亦不违法,而是出于合法与违法之间的状态,即“非违法”。“一方面实现了企图实现的经济目的或经济后果,另一方面却免予满足对应于通常使用的法律形式的课税要素,以减少税负或者按除税负
”(日)金子宏:《日本税法原理》,刘多田等译,中国财政经济出版社,1989年版,第80页
简言之,避税是利用税法漏洞,规避税法以达到与税法宗旨相违背的减少或免除纳税人负担的行为。
偷税是指纳税人或扣缴义务人故意违反税收法律、法规,采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,在账簿上多列支出或者不列、少列收入,经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报等手段,不缴或者少缴应纳税款的行为。
尽管税务筹划、偷税、避税三者都具有减少税收负担的目的性,但由于各自性质不同,存在很大的区别。
在实践中,要严格区分纳税筹划与偷税、逃税,这三者有着明显的不同。
税务筹划与偷、逃、抗、欠、骗税的区别:
二、土地增值税的介绍
土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行土地增值税的基本规范,是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。
我国开征土地增值税的主要目的是:第一、征收土地增值税,是进一步改革和完善税制,增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。第二,征收土地增值税,主要是为了抑制炒卖炒买土地投机获取暴利的行为。第三,开征土地增值税,是为了规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入。
(一)土地增值税的纳税义务人及征税范围
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。
(二)土地增值税的应税收入与扣除项目的确定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,纳税人转让房地产取得的应税收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算土地增值税应纳税额,要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项:
(1)取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容:①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的,地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的,地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的,地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它系指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续,按、过户手续费。
(2)房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定,这三项费用作为期间费用,直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊。