文档介绍：底商市场浅析
近几年,随着北京市住宅租金不断下降,投资者纷纷将目光转向日趋火爆的底商投资上来,而越来越多的开发商也对底商开发看好,是什么使得底商市场如此火爆?众多投资者又如何尝到底商投资这块奶酪的甜头呢?
一. 北京市底商投资回报率分析
1. 北京市底商投资回报的整体趋势
北京市近期底商市场活跃,各大楼盘推出的底商一般多被一抢而空,分析其原因,可以从两方面进行阐述。
从市场角度来说,第一,近一年北京的商业氛围活跃,人们对商业、服务业的需求更加广泛,各种新兴行业迅速发展。第二,北京大规模的旧城改造和拆迁使许多门面房消失,投资者急需找到新的经营场地。第三,由于大量新建小区的兴起,这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力,而这也正是中小投资者最感兴趣的。
从投资角度来说,一是投资住宅底商的风险小。楼盘入住后,面积只占社区很小部分比例的住宅底商,拥有稳定的客源,竞争也不十分激烈;二是住宅底商的投资回报高。一般来说,投资住宅的回报率为6%-10%左右,而投资住宅底商的回报率则高达15%-17%,投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。
所以这两个对投资底商利好的因素,使得北京市近期底商买卖租赁市场比较活跃,单从市场的投资回报上来看前景还是非常看好的。
2. 底商买卖与出租回报率案例分析
以中关村银网中心为例,如购买1层300平米的底商,其经济测算如下:
单价28000元
总价840万
首付(40%):336万
商业六成十年按竭贷款:504万
贷款本金加利息:6587460元
租金:45$/=(1$=)
每月租金:
每年租金:
银网中心底商的投资回报率:租金/购房总款=%
目前银网中心的底商已经全部卖出,其中贩卖后业主已经出租的占到了90%,只剩下不到400平方米的面积,该写字楼销售人员介绍底商的买卖租赁远远好于办公用房的买卖租赁,如此好的底商销售与出租势头,可以从一个侧面说明北京市底商买卖出租正处于旺市期,可以进行投资,但是要做好投资定位。
二. 北京市银行贷款对底商投资的影响分析
现阶段银行贷款政策在贷款方面:
底商贷款是6成10年,%。
但只有工程到了具备竣工备案条件后,银行才会放款。因此,住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。而且个人商铺贷款不超过购买或租赁商铺价款的60%。租赁商铺的,贷款仅限于一次性支付租赁期间全部租金,贷款期限最长不超过5年。购买商铺,贷款期限最长不超过10年。贷款利率按中国人民银行规定的贷款期限档次利率执行。
以上对底商贷款的规定,使得投资者购买和租赁底商在资金周转上应有一定的先期考虑,打出一定量的资金富余,同时计算投资回报要留有余地,可以说现行的银行贷款制度对于投资者来说在经济上还是有一定资金风险的。
三. 北京市底商主要招商渠道
1. 现阶段北京市底商招租主要运用的媒体广告和网络登记,还是属于传统宣传方式,有实力的开发商在商铺开盘前还组织大型活动等等
与上海相比较,北京的营销手段不是很多,在上海,底商市场上的营销手法是比较多样的:如“零首期,再免×年供铺利息”,还有“保租售铺”和“零风险100%返购保障”等。这