文档介绍：商业街筹划方案

　　下面是Xxx为人们收集来的两篇，盼望人们爱慕!更多请关注X筹划书栏目!
　　一
　　项目运作方略及构思
　　、项目运作方略
　　1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权
　　在目前商期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等措施，说服各业主委托我公司实行统一运营。
　　根据业态筹划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主有关信息，开展洽谈工作。
　　拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，避免恳谈会偏题，和业主探讨运营思路及模式。
　　、代理条件的拟定
　　为了有效的和业主开展洽谈工作，并保证我公司的运营方略落到实处，应拟定代理期限，租金支付措施等条款，拟定代理条件。
　　对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈和项目周边商业市场开展市场调研，理解该片区消费者的消费****惯，商铺租金水平等信息。　
　　采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特性、铺面位置，制定租金价格体系。
　　拟定代理合同，考虑到商业氛围的哺育，代理期限应为3-5年。租金方略应采用第一年0租金，次年50%市场租金，第三年80%市场租金的方略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金抵冲。
　　签订代理合同，获得统一代理经营权。
　　二
　　*广场“步行街”商业筹划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、背景分析**一期商街在濠河之畔，处在都市商业中心，和繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，目前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，一方面必需对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街核心存在“先天”和“后天”两方面因素。
　　、商街设计“先天局限性”
　　1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，目前的广场很难发挥汇集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
　　2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦和商街道路平坦规定不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
　　3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局规定，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和汇集客流，并且能把土地资源运用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业氛围，甚至不懂得里面尚有内街;一期和二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
　　4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
　　、商街筹划“后天失调”
　　1、**广场商业街处在核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业专项。**广场商业街最早定位是“**街”，后来又定在“***”较好，只是推广很费力)，目前准备冠以“**广场步行街”。由于没有精确、精确的市场定位，有关商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有一方面解决好，其他问题也就难以解决了。
　　2、**广场是一处较好的“市民广场”，但要吸引广大市民汇集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的“磁场效应”不佳，因此商街难“热”。
　　3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营**广场商业街，“物业管理”替代不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。**广场起步阶段缺少商业筹划管理机构的全程介入，商铺的出租和经营全由业主和商户“婚姻自主”，双方又所有缺少成熟的理性，商街自身也没有搞启动和哺育