文档介绍：无锡XXX别墅营销方案
无锡XXX别墅营销方案
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一、
市场环境剖析
1、市场根本面
无锡房地产市场特别是住宅市场当前公园的美仑美奂的精彩景观社区。
〔二〕卖点概括
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1．环境□地处太湖国家旅游度假区内，距太湖缺乏百米，太湖的博大美景就在家门口；
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□邻近全国著名的灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵；
□马山镇完整生活配套；□环湖快速景观大道直达社区，20分钟天地不同；
2．建筑、景观、社区配套□无锡首个临太湖大型纯别墅社区，近19万平米广沃土地，
250户宏
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大规模，确立无锡别墅社区新标准；
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□同济大学教授主笔建筑规划设计，
欧陆风情洋房，风格时尚统一，布
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局新颖合理；
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□专业景观设计公司当纲景观设计，
社区内大面积人工湖，设有野趣钓
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鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多彩，媲美大公园，真
正的景观型社区；2000平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设备一应俱全，让度假倍有好意情；邀请上海陆家嘴物业管应当任物管参谋，周祥仔细的物管效劳让住户的生活无后顾之忧；〔三〕卖点表现方式剖析
1．唯一无二的强势卖点本案邻太湖、邻大佛的地理地点、弘大的社区规模、纯别墅区的规划、经典的欧陆建筑
风格、丰富多彩的亲水社区景观等五大卖点在当前无锡别墅市场是唯一无二的，也是将本案与其他个案区隔、最有望在市场上惹起关注的标志性绝对优势，因此宜在产品定位、广告总
精神、引导期及公然期的广告宣传、品牌引导及成立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、成立品牌认知；
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2．如虎添翼的相对优势与以上独到的优势相比，本案的其他卖点在市场中并不拥有绝对的比较优势〔如道路交通、生活配套、会所等〕或不易用广告包装的方式来成立认知〔如物业管理〕，包括景观的细节
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内容，由于内容众多而不易让人有深刻的印象。但这些比较优势在客户对本案大的方面有认同后又能够起到很好的加分效果，因此宜在现场印刷资料、持续销售期的广告宣传中来表现。〔四〕产品慎重点
虽然处于较有利的市场环境，且产品本身也具相当多的优势，我们仍是要对以下一些因素保持高度的关注，做好应瞄准备：1．市场对别墅的接受度和胃纳量无锡别墅市场发育的严重滞后并持续较长时间是否是因为市场本身对此类产品需求低糜造成的呢？如果是，我们就需要做长久销售的准备了。威尼斯花园也曾有过很好的销售业
绩，可后续开发乏力，有开发商的问题，但或多或少也有市场需求不旺的问题，因此，我们
要有培育市场的准备；2．本案一期交房时环湖快速路还未通车因此一期对交通的宣传应适度，并以吸引度假型客户为主；3．当前本案的地点并不是热点地域
从威尼斯花园到世纪湖滨、太湖世家，无锡为数不多的湖滨别墅多半在离市区较近的五里湖周边，当前该地区也是政府拟重点展开、市民较为关注的地区；
4．周边氛围较差本案虽地处太湖国家旅游度假区内，但周边当前皆为农田，东南面还有一个啤酒厂，居
住和度假的氛围都差强人意；
5．周边太湖却不能在家里欣赏太湖美景这是本案最为遗憾的一点，致使太湖因素无法发挥到酣畅淋漓，后续马山半岛其他邻湖并能观湖的个案开发将使本案处于相对劣势；〔五〕产品定位在上述卖点表现剖析中，我们已明确了产品定位应较全面地反应本案独到的绝对优势，因此本案的产品定位应十分清晰，也是我们在广告总精神中要着力表现的核心内容：
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太湖胜境，灵山福地，大型国际型亲水景观纯别墅社区
一、推案方案安排
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