住宅产品规划建议.docx

文档介绍：SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-SANYHUASANYUA8Q8-SANYUA1688】
住宅产品规划建议
杭州项目住宅产品深化研究
房地产市场走势和需求变化特一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此，也促进他们的需求。
外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于长期打算，而不是短期投机。
少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。
住宅产品走势研判
投资客户纷纷撤离，自住客户成为主体，杭州本地购买比重大幅增加。因此，面对这种变化的市场行情，本项目的住宅产品必须做出相应的调整。产品定位原则如下：
自住导向的产品定位。
品质之上，打造精品，构建扎实的价值基础
分散市场风险，多元化定位。
充分发挥地块特色，扬长避短。
根据上述原则，我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范，仔细规划产品，
产品规划建议
（一）项目情况简介

本项目位于江干区新风路，西面为铁路，北面为机场路，南面直达天城路。邻杭州火车东站，地块为200*500长方状，地块呈东南、西北斜角分布。
从项目地现状和未来规划看，有如下几个方面的特点：
（1）紧邻铁路，噪音问题比较突出。因此，在产品规划中，必须重点考虑消除噪音的问题。
（2）西面隔绝，人流车流完全集中于新风路。必须很好解决小区入口问题，方便居民进出。
（3）新风路临街面和南面为商业区，住宅分布于西、北面和中央区域。
（4）地块长宽比例不是很协调，朝南面过于狭窄，不利于住宅的排布。这导致传统的板式排布格局很难实现。
（5）紧邻火车东站，未来流动人口聚集，环境复杂，这容易产生安全问题，而且整体环境会难以保证。
针对上述问题，需要采取相对应的规划措施，加以规避，树立自身独特的产品地位。

方案一：
占地面积：100000平方米
总建筑面积：250000平方米
容积率：
限高：54米
住宅部分面积：180000平方米
酒店式公寓面积：18000平方米
商业部分面积：50000平方米
方案二：
占地面积：
总建筑面积：210000平方米
容积率：
限高：54米
住宅部分面积：
酒店式公寓面积：
商业部分建筑面积：
（二）产品建议
整体规划布局建议
总体规划为开放式围合型花园社区，商住分离、人车分流、体验式园林景观、。充分体现杭州国际性旅游城市特色，建设全景观花园式社区，打造杭州东部高品质楼盘典范。
小户型产品设置在临近铁路沿线，朝向设置偏向东南，降低噪音干扰，大户型则位于西部分。
西面通过坡体、树木和隔音板降低火车噪音。
摆脱传统单调乏味的板式布局，开放式围合型组团、组团内景观园林，同时点缀以点式建筑。
开放式围合：
人车分流、阳光车库
花园式阳光车库：
车 库
外立面建议
现代风格，融入江南民居元素，多阳台设计，大视角空间，增大通透