文档介绍：南坪步行街不行“步行街”还是“不行街”
摘要: “步行街”还是“不行街”――“三门峡建业新天地?步行街”调查报告一、调查的背景和动机1、自起，商业地产一方面在北京、上海、广州等多种经济高度发达的地区兴起，继而迅速蔓延到全国。据，绝大部分的人到步行街的核心目的还是购物，有70%的人选择“购物”这一选项；此外有43%的人来步行街的目的是吃饭；而选择“休闲、娱乐”的人只占35%。这一数据表白，目前经营状况和之前“购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的复合式商业街”的定位存在一定的差距，休闲和娱乐的功能没有得到较好体现。根据调查成果，可以考虑引进咖啡厅、书吧、健身房等人们比较感爱好的经营业态。
7、在基本设施配套方面，被调查者觉得最应当增长小朋友娱乐设施，有32%的人选择此选项，此外有31%和16%的人分别觉得应增长广场内街休息坐椅和绿化设施。消费者觉得上述设施的增设可以改善步行街的购物环境，增长其对自己的吸引力。
8、在不同样促销措施的倾向方面，人们觉得“打折”对其最具吸引力，有56%的受访者所有选择了这一选项；另一方面，26%的受访者对“特价大卖场”也体现出了浓厚的爱好，值得在后期的促销中加以尝试；而“返券”和“抽奖”对于受访者的吸引力显然并不大，只有6%和7%的人选择这两项。
9、在文化休闲活动的选择上，人们最感爱好的六类活动依次为：电影周→书展→少儿轮滑比赛/表演→健美操比赛/表演→画展→旅游文化推介会。由此可以看出，电影是一种很大众话的文化休闲活动；而那些收入水平较高、文化修养较高的受访者则更倾向和书展、画展、旅游文化推介会等文化气息较浓的活动。
经营管理者说
在和公司内部步行街经营管理者的交流中，我发现了更多深层次的问题，而随着对这一问题更进一步的关注和结识，全国各地大量的案例也证明了她们的论点。忽然有这样一种感觉：历史是惊人的相似，近年来在商业地产领域浮现的问题也是出奇地一致。
1、项目前期定位不清晰，产品设计筹划没有更多考虑商业用途的特殊性，不符合商业规律，导致后期招商难以成功，街内品牌力不够，后期调节的难度也很大。
住宅地产和商业地产开发有很大差别，前者以售出为终结，是一种相对短期的业务，后来者则是通过租赁运营获得长期回报为目的。并且由于两者在用途上存在主线差别，因此在建筑的筹划设计上也有不同样的规定。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同样业态对层高、承重、进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防和商业店面门窗，门头外观等建筑构造的设计均有不同样规定，这些要比非商业用房设计复杂得多。
建业新天地?步行街作为建业集团的第一种商业项目，在前期的筹划设计方面的确存在一定的局限性之处，导致招商过程中部分目的品牌、目的业态无法成功入驻，对步行街的整体实力导致了一定的影响。
2、分割发售“产权式商铺”，产权分散，不利于后期统一经营、管理
这是一种商业地产销售的模式，之因此实行“产权式商铺”发售目的在于商业物业总价高，分割发售有助于减少投资门槛，增进销售；此外，出让产权可以迅速回笼资金，减轻还贷压力。但产权过于分散必然会导致一种完整的商业设施在所有权和经营权被分割而失去其整体性，从而无法进行统一的经营和管理。为理解决这个问题，开发商一般会采用返租的形式收回所有或部分经营权，达到统一经营的目的。但这种做法只是权益之计，仍存在隐患，一旦经营业绩不佳，就会带来一系列问题。
[NextPage] 目前，步行街就处在这样一种处境下，并且部分商户属于自营，不乐意接受返租，也不配合公司统一经营的规定，可公司却无法较好地约束她。这就使得统一管理的难度进一步加大。
商户说
由于步行街经营状况不抱负，导致商户对建业的意见比较大，这也增大了我调查的难度。在她们反映的问题中，有的过于偏激，有的比较悲观，此外部分问题在文章前面有所提及，因此我选择了如下多种比较客观、中肯，又具有代表性的问题予以罗列：
1、经营管理方广告宣传力度不够，促销形式单一，活动效果不明显
较之部分商业项目有规律的、大范畴的广告宣传不同样，目前步行街在这方面的投入力度的确不是很大。前期核心采用的是DM宣传单、短信群发等广告宣传手段。而在促销方面则核心采用打折和抽奖的措施，但效果也不是很明显。一方面，是由于经费的限制；另一方面，还存在商业筹划水平不高的因素。一种新的商业市场，需要一定期间的哺育，在这段时间的宣传推广投入是巨大的；而另一方面，在这个时期的宣传推广一般不也许获得立竿见影的效果。因此在这样一种过程中，追求短期效益的商户自然会对这一问题报故意见。
2、交通条件不利，被三条马路阻隔于成熟商圈之外
交通以便对形成一条好的商业街至关重要，决定着其可以辐射到的周边区域