文档介绍：主题运动社区
无锡奥林匹克花园
(产品定位专题提报)
汇报总纲
第一部分:项目背景分析
第二部分:市场研究结论
第三部分:项目定位研究
第四部分:项目产品开发建议
1)总占地:19多万平方米,约293亩。分为三期开发,其中,一期占地6万平方米,约91亩;二期和三期共占地13多万平方米,平均占地开发,则二期、三期分别占地约100亩。
2)一期总建筑面积:6万多平方米;
3)容积率指标< ;
4)建筑密度:<28% ;
5)绿地率:>40%
6)建筑限高:低层、多层、小高层(不超过12层) ;
7)建筑后退:均不小于5米;
8)设12班幼儿园,占地3000平方米,另有公厕3处,总占地180平方米,垃圾转运站1处,占地120平方米。按千人指标,配套公建3449平方米。
第一部分项目背景分析
第一部分项目背景分析
项目居住质量情况分析
项目区位价值研究
2
3
第二部分市场研究结论
区域间竞争环境分析
4
市场观点分析
1
消费者问卷调查分析
5
市场对项目建议及突破点
6
1 市场理解
1)2005年无锡一、二手住宅成交情况
商品房总成交量
(万平方米)
商品房总成交额(亿元)
住宅成交量
(万平方米)
住宅成交金额
(亿元)
同比增长
同比增长
同比增长
同比增长
%
%
%
%
二手房成交面积(万平方米)
二手房成交金额(亿元)
二手房住宅成交面积(万平方米)
二手房住宅成交金额(亿元)
同比增长
同比增长
同比增长
同比增长
%
%
%
%
2)无锡商品房销售均价
无锡房地产经过3年的稳步发展期,房价总体上涨了60%,根据房产发展周期轮来分析,
未来1~2年将会处于高峰期;
从购买特征分析,无锡房地产极有可能在今明两年真正步入“平民化消费阶段”;
无论以上那个结果,这都对本项目起到积极的作用;
1 市场理解
3)无锡未来1~2年住宅供应量统计分析
05年无锡住宅成交171万多平方米,%,按照这一指标推断,06年预计住宅总成交200万平方米左右(涨17%);07年预计住宅总成交250万平方米左右(25%);
到2007年,累计住宅竣工1230万平方米,其中经济适用房120万平方米,拆迁安置房270万平方米,商品房840万平方米,主城区人均居住建筑面积将达到32平方米。
综合分析:市场供应量进一步放大,市场竞争趋于激烈;但是预计随着无锡住宅平民化消费时代的来临,预计无锡房地产市场将出现大幅扩容。
1 市场理解
2 项目居住质量情况分析
优势
1、紧邻高速公路出口处,对周边辐射力较强;
2、规划中轻轨,连接上海仅需40分钟,不久的上海概念盘;
3、.距离传统就业中心20分钟车程,满足基本通勤时间要求;
4、项目处于区域中心,周边绿化及项目形象非常好。
劣势:
1、区域人气不足;
2、非传统居住区,板块竞争暂时处于劣势;
3、现阶段城市配套不完善,生活质量受到一定的影响。
综合评价:
资源独特,发展迅速,潜力巨大,人气不足。
区内交通分析图
市区20分钟
3 项目区位价值分析
位居城市北面,“北贫南富”历史影响深远
公共交通不发达,区域整体形象较差
所在区域开发初期,配套不成熟
区域景观概念楼盘泛滥,内部创新要求强烈
毗邻200亩城市公园,全区地位至尊