文档介绍：中博置业温江项目 产品调整建议
前言
本次报告是基于市场和客户的实际需求,结合项目地块特点,对项目的产品规划提出符合市场及项目特点的调整建议。以便在产品面世之后能够顺利销售,保证项目的开发利润,降低项目开发风险,实现利润最大化。
温江市场产品研究
温江购房客户研究
项目研究
项目产品调整建议
报告思路
温江市场产品研究
温江购房客户研究
项目本体研究
项目产品调整建议
光华片区产品研究
老城区产品研究
大学城产品研究
报告思路
楼盘
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
容积率
总户数(户)
车位(个)
面价均价(元/㎡)
开发商
恒大城
17万
67万
4985
3500
4420
恒大地产
珠江御景湾
50万
2294
1910
7300(精装)
珠江地产
丽晶港
15万
70万
6000
5000
5600
四川天姿置业
花样年·花样城
60万
5200
3500
4300
花样年
金河谷
40万
82万
1000
2800
5400电梯
成都金河谷置业有限公司
朝阳·时代西锦
64万
5290
3600
4375
四川朝阳房地产开发有限责任公司
区域代表楼盘
楼盘
建筑层数
外立面风格
建筑形态
梯户比
恒大城
11-33层
欧式
96栋小高层、高层
2梯4户、3梯6户
珠江御景湾
18层
坡顶欧式
18栋11-18高层
2梯2户、2梯3户、2梯4户
丽晶港
33-40层
新古典主义典雅风格
高层
3梯6户为主
花样年·花样城
25层
地中海风格
高层
3梯6户为主
金河谷
25层
欧式(新古典)风格
高层、别墅
3梯6户为主
朝阳·时代西锦
33层
现代简约
15栋33层
3梯6户为主
光华大道楼盘多采用欧式建筑风格,楼盘品质较高;建筑形态上多以18-33层高层为主,2梯4户和3梯6户是该区域的主流产品。
恒大城
御景湾
花样城
区域产品建筑风格研究
园林风格上与建筑风格相契合,多以欧式和地中海风情为主。诸如恒大城、御景湾等品质楼盘,均在景观园林上打造独特卖点。
楼盘
绿化率
园林风格
园林卖点
恒大城
46%
欧陆皇家风格
欧陆皇家园林近万平米中央湖景、三大水系、七大景观组团
珠江御景湾
42%
法式园林
凯旋门楼、香槟喷泉广场、卢浮拱廊、圣马洛钟楼以及诸多法国元素雕塑。
丽晶港
48%
地中海风情皇家园林
/
花样年·花样城
33%
地中海风情
约2万㎡市政生态湿地公园
金河谷
60%
欧式园林
/
朝阳·时代西锦
42%
欧式园林
/
区域产品园林风格研究
光华大道片区的产品户型主要集中在80-100平米和110-140平米两个户型面积段之间,而大盘恒大城户型面积段覆盖面较广,从75-146㎡均有户型推出。
单位:㎡
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
珠江御景湾
恒大城
朝阳·时代西锦
丽晶港
花样年·花样城
金河谷
150
160
170
180
区域产品面积分布研究
光华大道片区新推楼盘众多,住宅供应量大,从图中看出,面积在80-110㎡的房源供应量和销售量最大,除了70㎡以下小户型供应量少,供销比高之外,面积在80-110㎡是供销比最好的户型。
区域产品面积段供销状况研究
1
2
3
恒大城
珠江御景湾
丽晶港
销售情况
物业单价区间
3000
5000
7000
3
6000
4000
1
6
朝阳·时代西锦
5
金河谷
4
花样年·花样城
2
4
5
6
差
一般
好
30
40
50
60
70
80
珠江御景湾
恒大城
朝阳·时代西锦
丽晶港
花样年·花样城
金河谷
单位:万
90
100
光华大道片区价格集中在4500-5500元/㎡,整体销售状况较好。而精装房珠江御景湾均价在7300元/㎡,超过购房者预期心理价格,整体销售状况不如预期的好。
从各在售楼盘中看出,推出的房源总价集中在在35-65万/套,而总价上百万的精装电梯豪宅则并不常见。考虑到购房者对价格的敏感,建议本案严格控制面价。
区域产品价格分布研究