文档介绍：何家营村城中村改造项目
《可行性研究报告》
可行性研究报告
一、建设项目简介 3
天朗集团 3
，提高该项目的知名度。
随着市政配套完善、人气的聚集部分观望的开发商会进入，该区域价值会逐步提升。
>天朗的进入会带动一批开发商涌进该区域，增加该区域发展势头。
资源整合，形成大合力。
、威胁（T）
区外竞争：与市区之间小型低价物业楼盘的推出将使该楼盘面临一定的竞争压力。
区内竞争：项目周围一些同品质的楼盘将对该项目有所冲击。
根据以上SWOT分析，
三、项目定位
树立该区域标杆打造区域第一品牌引领该区域房地产的发展
、客户定位
本项目的目标客户定位为追求高尚舒适生活、购房自住为主的中高端客户，包括全市甚至外市高知人群、企业的中高层管理人员等。
、产品定位
>差异化——本项目定位于中高档，实现该区域成熟区的居住价值。
>项目对环保、节能材料的运用，对高新技术、设备的运用及运用环保生态的技术。
、形象定位
本项目形象定位：针对西安常宁宫区域中高档物业空缺的市场机会，西安中高端客户对物业需求的客户基础以及该区域发展的机遇，实现本项目的价值最大化。
、价格定位
与周边项目拉开价位
（何家营城改项目模拟效果图）
四、土地获取总成本
、项目规模
项目用地面积为420亩（估），容积率暂按3. 8。安置房面积按20万平方米计，安置用地80亩；开发土地340亩，开发建筑面积86万平方米。
四、土地获取总成本
、项目规模
项目用地面积为420亩（估），容积率暂按3. 8。安置房面积按20万平方米计，安置用地80亩；开发土地340亩，开发建筑面积86万平方米。
、土地成本测算
依据政府有关政策，参照周边村庄城改操作情况，结合何家营实际情况, 拆迁安置费按如下测算：
1、过渡费：500元/人X1680人X30月=2520万
2、三层及以上残值补偿：400元/平方米X （%） =1612万
3、装修补偿：280元/平方米X （%） =1128. 4万
4、地面附着物（井、树）：1万/户X446户=446万
5、搬家费：280元/车次X6车X446户=74. 9万
6、搬迁奖励费：1万X446户=446万
7、祖坟迁移费：5000元/户X446户=223万
8、拆迁费用（宣传、动迁、拆除、拉垃圾）：65元/平方米X18. 954万平方
米= 1232万
9、拆迁协调费：1000万
10、安置房建设费用：50000万元
11、商品房补交土地出让金：13600万元（暂按40万元/亩计）
以上成本合计为：72282. 3万元
土地成本：212. 6万元/亩，楼面地价：839元/平方米
五、开发计划
开发计划分三期进行，一期完成安置住房，二期三期进入商品房开发销售阶段。
项目开工分期基础数据
开工分期
总建面
（万平方米）
楼号
一期
20
1#—10#楼（含商业）
二期
43
11#—36#楼（含商业）
1期
13
11#—18# 楼
2期
15
19#—27# 楼
3期
15
28#—36# 楼
会所幼儿园
2
37#、 38#
三期
41
1#—28# 楼
1期
13
1#—8# 楼
2期
15
9#—20# 楼
3期
13
21#—28# 楼
、土地获取流程节点
分期
工作内容
开始时间
完成时■间
大笔款项支付（万元）
缴纳城改保证金
2011. 10. 15
2011. 10. 20
10000
一期
缴纳动拆迁费用
2011. 10. 20
2011. 10. 25
10000
获得城改办立项批文
2011. 10. 30
动拆迁
2011.
产籍所确权（前置地调）
2011. 12. 26
2011. 12. 30
土地局移交储备中心下发批复
2012. 3. 8
2012. 3. 15
规划局城改办
2012. 3. 15
2012. 3. 30
市储备中心上会

土地局局会
. 12
公告
2012. 4. 07
2012. 4. 20
土地评估
. 08
. 15
挂牌
.