文档介绍：商业地产项目招商面面谈伴随商业地产开发力度的加大,商业楼盘愈来愈多,怎样在鱼龙混杂的大市场里分杯羹,怎样做好产能定位,怎样通过合理招商催化整个项目顺利开花结果,已成为众开发商所面临的大难题,很多项目不是被搁置就是被遗弃,更有甚着勉强开业,却面临着难以持续经营的尴尬,那么怎样做到合理招商,怎样能够使项目具有持久的生命力呢,笔者认为招商工作应从以下几点入手。一、市调工作的重要性招商工作看似在项目运作当中只是其中的一个环节,其实不然,如果招商团队或招商工作没有先期导入,势必会偏离项目定位原有的初衷,招商工作现在已不是单单的谈客户,找到客户把合作条件报给他那么简单了,而是一个贯穿始终的工作,无论从时间节点上来讲,还是对招商人员综合素质的要求,标准都越来越高。那么怎样做好市调工作,在什么时间点进行合理切入呢,笔者认为,在开发商立项之前,招商团对就应伴随策划团队一并杀入市场了,到市场上采集必要的数据,宏观的城市经济指数,可以通过网络或相关政府部门可以收集到,可以在方向定位上给出一定的参考值,但最关键的环节同业竞争状况的分析,本市的商业网点布局状况,同业市场的形态及规模,各业态的结构以及比重,未来的发展方向,各业态单元模块的面积分配,租金状况,经营业绩,及商户的经营心态尤为重要,同时做好有效的客户资源收集进行分类归档,并对该市各商业网点所辐射的主要消费群体作较为清晰的划分,了解顾客的购买心理和行为习惯,为项目定位奠定基础。二、做好项目定位和产能规划在结合本市商业网点布局状况的走势分析的同时,结合政府对项目周边的3至5年的长远规划,同时,兼顾项目周围现有的物业状况和分布人群,进行项目定位,另外,必须要考虑的因素是开发商的深层次意见和投资能力,如果投资实力雄厚,可建议开发商自持物业,着眼长远,有利于项目分类的整体规划,便于项目后期的整体管理和日后物业价值的升值,当然,如果开发商急于套现,那么,也就无需徒劳了。可根据售卖情况,结合周边商业物业的租金水平,按不同区域、不同楼层制定平均租金,根据前期规划的建筑结构导入商业形态,当然如果是商业规划在前更好,但国内这么有远见的老板确实太少,根据不同的区域制定不同的业态分布,并按照项目总体量做好业态面积占比,零售、餐饮、娱乐休闲的比例划分不是固化的,一定要结合物业本身的特征和周边的状况,可有适度的偏重,当然,还要结合对当地的调研情况,及当地居民的消费喜好,制定出较为合理的配比图,然后,根据针对受众人群在档次上进行严密把控。三、做好项目品牌推广在招商实质性工作启动之前,必须要有强有力的广告宣传攻势,根据项目业态规划结构和拟引进主力店,一并爆炸式的集中推向市场,同时招商小组开始深入一线与目标客户开始短兵相接,面对面地进行交流,利用这个爆炸点促成招商的全面启动,招商工作谈判工作正式拉开帷幕。四、加强招商业务人员的集中培训面对激烈的谈判,所有的招商人员不仅仅要做到对当地市场内部结构状况了如指掌,同时,也必须对自身的项目有一个全新的认识,它的详细规划、每一块的规划、用途,租金情况,将来呈现的商业画面,将来经营的预期目标等等。在进行启动邀约客户之前,每一个业务人员除了对市场情况和项目情况详细掌握以外,还必须做到对客户情况的透彻了解,并且每一位招商人员要学会算帐,做到风险投资预期回报测算,每一个招商专员不仅仅是为招商而招商,更重要的是每一位招商