文档介绍：第四章收益还原法一、收益还原法的基本原理?收益还原法( e approach ),又称收益资本化法、收益现值法,是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化),求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。?理论依据——房地产价格形成的预期收益原理。 100 元钱在不同时期的不同价值(买房子/存银行) 同一套房子在不同用途下的不同价值(出租/自住) ?由于房地产具有固定性、不增性、个别性、永久性等特性,使用者在占有某块土地时,房地产不仅能提供现时的纯收益,而且还能在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益, 以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时,它即表现为该房地产的实质价值,也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理。二、基本公式)+()+ )(+( ++)+ )(+( ++ = n i nrrr arr ar aV111111 2 21 21 1???第1年纯收益的收益现值为?第2年纯收益的收益现值为?其余类推,可知第 i年纯收益的收益现值为?该房地产的价格为: )+()+ )(+( ++)+ )(+( ++ = n i nrrr a rr ar aV111111 2 21 21 1?? 1 111r aV+ =)+ )(+( = 21 2 211rr aV)+()+ )(+( = i i iirrr aV111 2?收益还原法中常用的估算公式假设①房地产未来各年的纯收益相等,a 1 =a 2=…=a i =a ; ②房地产未来各年的资本化率相等,即 r 1 =r 2=…=r i =r >0,则上式转化为一定使用年期的收益还原法估价公式, 相当于使用权价格?当收益年期 n趋于∞时,有无限年期的收益还原法估价公式, 相当于所有权价格])1( 11[ nrr aV???r aV=三、方法特点?理论性强。?方法中收益与价格的关系反映了房地产市场之租金与售价的关系。?收益还原法评估结果的正确性依赖于未来纯收益与资本化率两个参数,而更主要地取决于资本化率选择的正确与否。四、适用范围?收益还原法的适用范围是有收益或潜在收益的房地产。因为,如果某房地产无收益,则无从谈及资本化,也无收益价格可言。当然,从广义而言, 所有的房地产都是有收益的,否则就不可能继续存在下去。因此,这里所说的收益是指可以用货币来度量的收益。?因此,那些出于自用而购买的房地产,如一些公益性房地产,如政府机关办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等,不宜采用此方法。五、收益还原法的估价步骤?现行的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》分别规范房地产估价和土地估价,两者对于收益还原法的规定有所不同,现分别论述。(一)应用收益还原法的房地产估价步骤 1 估价程序①搜集有关收入和费用的资料; ②估算潜在毛收入; ③估算有效毛收入; ④估算运营费用; ⑤估算净收益; ⑥选用适当的资本化率; ⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。