文档介绍：报告平台之一
总体市场及市场调查部分
总体市场背景
(一)宏观市场背景
(二)总体供求状况
市场热点和发展趋势
(一)近期市场热点
(二)市场发展趋势
项目调查与消费者调研(目的、范围、内容、结论)
(一)现状为地块条件下
(二)项目设计方案已确定条件下
(三)商住混合项目有关商业的调查
市场调查组织
(本部分为调查工作指引,不属于报告内容)
(一)流程
(二)内容
(三)分工
(四)审核
一、总体市场背景
(本部分及第二部分的分点均将由资讯组进行信息收集、简报、图表化和定期更新工作,将存放于世联资源网下资讯中心。各位信息使用人员也应积极提供信息给资讯组,以便信息更全面适用)
宏观市场分析
图1-1 国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图
房地产对应的不同发展阶段
启动期
缓慢发展期
快速增长期
发展速度放缓直至停滞不前
1000 3000 4000 8000 人均GDP(美元)
目前深圳的人均GDP已达4000美元,依上图所示,深圳的房地产市场现已处于快速增长期。
图1-2 深圳市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图
国际上将户均收入与房价的比例在1:4~6之间的状况视为正常。深圳99年的户均年收入与房价之比为1:6,即显现出目前深圳的楼价对市民的收入来说上相对合理的。
金融政策与银行利率
人口状况及政策
城市社会经济发展计划
特殊事件(如税收政策的变化)
股市
WTO——多种行业进入,既带来竞争,也带来消费群
总体供求状况
近三年市场销售柱图(季度销售量)
新一年总供应预计
经济适用房、微利房、福利房上市对供应量的影响
内外销比例
分户型结构供应量的变化
价格走势折线图(总供应量、总销售量与价格走势联合图)
二、市场热点和发展趋势
近期市场热点
地铁站上盖
香蜜湖
龙华
塘朗
华侨城
东部滨海
石厦
龙岗
口岸
中心区
二线关口
南山片区
市场发展趋势
规模化,加强配套
品牌发展商
发展商实力(预售与地价门槛提高)
新合同对消费者的保护(实用面积)
环保材料、高科技在房地产中的应用
教育牌(与名校联合办学)
宽频网成为基本要求,而不是卖点
土地供应限制
住宅消费者结构变化:年轻化
内地移民深圳置业者越来越多
大发展商进驻深圳(合生创展)
外销选择区域市场的趋势,购买群的变化,关外过渡至特区内
各阶段市场项目调查暨消费者调研
(一)现状为地块的条件下
——以产品定位、价格定位、客户定位为目的的调查
第一步:初步产品定位
调查结果
信息来源
调查目的
调查范围的选取
调查表格具体内容
第一步
区域市场总结:
整体市场状况
整体价格走势
供应类型
本报告第一二大点相关内容对本区域竞争态势的影响
在售项目数据库
未推出项目资料库
网上查询地块招标情况
资讯中心季度报告之区域分析
区域所有项目:
在售项目
在建项目
规划中的项目
尾盘项目
区域总量(以项目为线索),包括
供应量
销售率
销售量
存量
销售价格
本区域总体情况
初步产品定位
在售项目数据库分户型统计数据
在建及规划中的项目资料库
实地调查
区域结构分布现状:
片区品种分布态势
供应量大的品种
空白品种
畅销、滞销品种
分类
大户型
中户型
小户型
一:各种户型、面积供应量
二:以项目主力户型确认其项目性质
销售量
存量
销售价格
本区域项目结构
方向一:畅销品种
方向二:市场空白类型
结合消费者性质与偏好
结合项目地块条件
所有意向选择本片区者
公司代理项目到访客户选择本区的
品种偏好
户型偏好
价格偏好
环境偏好
目前:难以了解
实地专项调查
片区内项目调查
客户数据库建成后,将可直接从库中统计而得。
潜在客户品种偏好,预期片区未来畅滞销品种
潜在客户的价格偏好,结合项目条件,预期可行的高利润品种
消费者调查
图一:区域市场供应量
图三:区域价格走势
图二:区域销售总量
南山区历年商品住宅销售情况图
图二三可合并
表一:区域近年度推出项目总量、销售量、存量
编号
项目名称
开盘时间
占地面积
建筑面积
总套数
均价
销售率
销售量
(套数)
存量
(套数)
合计
统计
统计
统计
统计
统计近年分年度开盘项目个数、建筑面积、套数,进行总量对比;(联合柱图对比)
对销售率、均价范围、存量作文字说明
表二:区域未推出项目一览表——总量影响
编号
地块编号
项目名称
占地面积
建筑面积指标
目前定位
估计套数
合计