20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告.ppt

文档介绍：20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告
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报告目录
壹、区域研究
贰、市场竞争
叁、产品定位
肆、客户定位
伍、价格定位
地铁之上
城市之中
区域研究
区域研究
苏州：GDP全国前五，人均GD
高层
9500
二房88
三房122—137
二房：84
三房：116-130
201
工业园区、市区、新区
越溪板块
新城金郡
46
小高层
9000
二房97—102
三房125
二房：87-92
三房：113
114
沧浪区，吴中区、新区、园区
区位
吴中越湖路南邵昂路66号
开发商
新城地产
总建面积
46万方
开盘时间

开盘价格
4800元/平米
首次推盘量
324套
去化量
274套
建筑风格
英伦风格
市场竞争
新城金郡基本信息
新城金郡09年开盘初期周边环境
09年新城金郡所处邵昂路板块配套欠缺，项目周边比较荒芜；
市场竞争
一轴、二心、六片区：
一条东西向贯通绿化景观轴，东、西两侧的公共设施区以及围绕中心布置的六个居住片区。 设置中学2所、小学4所、幼儿园7所，规划设置医院1所、社区医疗卫生站6个。
交通规划：
中环线2019年初开工建设，2019年底通车
地铁2号线2009年12月开工建设，2019年底试运营，2019年通车
新城金郡所处区域规划前景好，
区域快速发展，带动住宅市场需求
市场竞争
项目开发初期周边配套欠缺，交通不便，但区域未来规划前景好，区域发展速度快，市场需求量大。
现状差，未来规划好
09年3月推324套90平米内户型，均价4800元/平米；5月推158套房源，均价5000元/平米；6月推215套房源，均价5500元/平米；7月推55套房源，均价6300元/平米。
少量低价开盘，多次加推
随着09年的大量低价推盘，项目影响力大幅提升，价格也随之上涨，伴随区域内生活配套和交通条件的逐步发展成熟，吸引了吴中区改善类客户购房置业。
区域发展带动价值提升
市场竞争
新城金郡推盘
新城金郡量价走势
开盘初期借量造势，且以低价带动成交，引发市场关注；
2019年后随着区域交通及配套发展成熟，价格逐年上涨；
市场竞争
新城金郡年成交面积段分布
区域内刚需客群是购房主力，75-90平米最为热销；
随着区域发展及多年的推广积累后期吸引了吴中区改善类客户置业；
市场竞争
新城金郡客户分析
市场竞争
职业：个体户、工厂职员、技术员等
年龄：25-30岁
购房次数：多为首次置业
购房目的：刚性需求，婚房、落户
关注点：总价、生活配套、规划发展
吴中城区改善客15%
来源：苏苑、湄长、水香等新苏州人
吴中开发区刚需客户65%
来源：长桥以南，越溪等新苏州人及外来务工人员
新区、吴江等地客户20%
新城金郡案例总结
推盘方式——前期少量开盘，多次加推，保证销量，提升项目影响力；
后期随着项目影响力的提升带动价格上涨，稳定去化；
吸引客户——开盘初期以低总价吸引大量刚需客户，保证销量；
经过3-4年的推广积累，吸引了吴中区改善类客户置业；
项目借鉴：开盘初期，少量开盘多次加推，以低总价吸引客户，提升项目影响力
市场竞争
市场竞争
区位
金阊新城
开发商
中海
总建面积
40万
开盘时间

开盘价格
7200元/㎡起，7800-8200
首次推盘量
326套
去化量
230套
建筑风格
新古典主义
中海御景湾基本信息
市场竞争
低价入市吸引市场关注，后期配合频繁加推，价格持续稳步上调
市场竞争
推盘阶段
供求变化
户型：
2+1房:86-90㎡
2+1房：110-120㎡
3+1房：125-140㎡
开盘初期
-
供应
960
242
185
成交
672
79
31
供销比


6
目前
-
供应
650
66
386
成交
576
108
90
供销比



前期以刚需产品成交为主，近期有部分首改类客户购买
市场竞争
前期以地缘性客户为主，随着品牌口碑深耕发展，
逐渐吸引了部分外区域客户购房置业
12年各项对比
御景湾
金色里程
项目特色
高附加值户型，得房率较高
空间赠送，超高层精装社区
开发商
中海
万科
价格（元/㎡）
8300
10000
装修