文档介绍：2017-5-22 1苏地 2007-B-33 号地块分析报告 2017-5-22 2报告撰写思路一、 07岁末土地出让的宏观背景二、地块的属性及价值分析三、地块所在板块的现状及走势四、总结性研判拿地价值五、地块产品定位的相关建议 2017-5-22 3一、 07岁末土地出让的宏观背景?07苏州楼市概况?07苏州土地出让情况?07宏观调控政策 2017-5-22 407苏州楼市概况?总体而言,全年呈现供销两旺的态势。?新政之前,苏州的楼市的关键词应该是:火爆, 房价暴涨,排队抢房等。?新政之后,楼市关键词:观望,理性回归。 2017-5-22 507苏州土地出让情况 2007 年苏州各区土地出让量对比图 2017-5-22 6 土地出让小结苏州今年共出让土地 5次(园区土地局单独核算,出让土地 10次),共出让土地面积约 万平方米( 07年岁末最后一次土地出让公告已发布, 共66宗地,主要集中在吴中,相城区,因为尚未正式拍卖成交,故未记入总出让面积),其中园区占近43%,而园区,吴中区及相城区之和超越了整体的80%,可见未来一段时间这三个区域将是市场的主角。 2017-5-22 7 研读土地出让在最后这次土地出让中,包括本地块在内, 吴中区就有 32宗地块出让,从此可以研读出改区域作为开发的热点区域之一,其开发力度将进一步加大。而越溪做为区域城市副中心,前景看好! 2017-5-22 807重大宏观调控政策①五次加息,十次上调存款准备金率,加上限外令,控制流通性过剩,明年起国家财政政策“从紧”; ②央行、银监会 9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整,其中规定申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于 40% 。12月11日央行银监会补充规定:第二套房认定以家庭为单位; ③9月份《苏州市户籍准入登记暂行办法》颁布,户籍准入门槛提高:要求购房面积必须在 75㎡以上,且要求取得房屋所有权证 3年以上才给予苏州户籍。 2017-5-22 9 政策分析?加息政策,贷款利率上调,提高了融资成本,会给投资型买家造成心理压力,他们可能改变策略,从而引起供需比例的变化,楼市将有个退温的过程。?开发商贷款难度增大,为了新项目的开发,其在售楼盘可能降价促销以回笼资金,从而可能引起房价的回落。?户籍制度的改革,预计市场上 75㎡以下的房子将出现滞销情况,结合 70/90 政策, 以后市场上小户型应以 75~90㎡为主。 2017-5-22 10二、地块的属性及价值分析