文档介绍：六城市房地产市场首季回眸
北京、上海、广州与深圳一直是中国楼市的风向标;天津与重庆作为直辖市,在国内房地产市场的影响也不容轻视。随着2004年第一季度的结束,这六大城市房地产市场的风云变化,或许将给整个中国楼市的发展提供一些启示。
北京:各类物业喜忧参半
据数据显示,3月北京各分类指数中住宅指数一支独秀;而办公、商服用房指数有不同程度的下跌,究其原因,还是因为供大于求造成的。另一方面,大量住宅项目大打“商住两用”的旗号以低廉的价格争夺客户。业内人士预测,今后一段时间写字楼市场将会越来越艰难。
连续多年商品房均价围绕每平方米5000元徘徊的北京,近年来首次失去商品房均价全国第一的位置。从年初4号令出台以后,多位开发商老总异口同声地预测北京商品房价要涨,甚至提出今年北京房价上涨10%,事实上北京第一季度房价虽然一直在缓慢上涨,但数据表明这种上涨势头已经乏力。
北京住宅市场第一季度房价的上涨更多地是诸多新盘惯用的营销手法的体现:通过喊涨造成消费者恐慌心理而人为放大需求、通过控制房号达到逐渐拉升售价的目的。殊不知这样的手法已经难以为继。北京房租的不断下降让众多消费者推迟购房计划而暂时租房,而北京2000万平米左右的存量房给开发商造成的巨大压力已经让众多楼盘高位跳水。
从政府宏观调控上看,对价格的可能上涨则非常担心。央行不断收紧银根;北京市房管局明确表示4号令不会抬高市场房价;大量经济适用房的入市则对市场的稀释作用明显。在这样的大环境下,聪明的开发商已经开始提前适应市场。3月初金海方米4800元的价格惊现CBD区域,表明北京房地产企业即将进入微利时代。
目前北京市正在修编的城市总体规划,提出“两轴-两带-多中心”的城市空间发展战略,则是通过调整城市空间布局,达到缓解交通拥堵的目的。为此,北京市目前要控制四环路以内,特别是严格控制三环路以内新批房地产开发项目。并在产业结构上,引导房地产投资逐步向其他产业转移,即在保持房地产适度发展的同时,大力发展制造业、高技术产业、旅游业、商业、现代服务业等,通过扩大经济总量来调整房地产投资占总投资的比重。
对房地产企业而言,北京新规定为他们带来了新的机会。新的人口聚集地最先受益的除了住宅项目之外则是商铺,根据新规划的思路,重点发展居住社区的配套。而“当地就业”的思路,又使写字楼和工业用房面临新的机遇。总之,北京面临重大城市建设调整,其中商机对众多房地产企业而言值得仔细研究。
天津:整体市场逐渐活跃
3月天津住宅指数为528点,较上月上升了32个点,%;办公用房指数为728点,较上月上升了8个点;商服用房指数为893点,较上月上升了5个点。
从天津房地产市场的总体规划和市场供需来看,今年将是近年来新盘上市量最多的一年,楼市也会呈现空前的火爆,每年4、5月份是新盘集中上市的第一个高峰期,而今年受房地产市场供需的影响,这个高峰期也提早到来,3月份新盘不断涌现,开始大规模的造势。
据统计,3月份出现的新项目达到20个,从这些新项目看,市场上经济适用房、安居房占有量明显不足,中高档产品越来越多。不过近期政府出台的建500万平方米经济适用房的规划,将会在很大程度上缓解天津市因拆迁导致的对低价房的需求紧张。
自去年以来天津市住宅价格一直不断攀升,诸多项目每平方米的增长