文档介绍：房地产销售相关知识
1、五证两书:
规划部门的《建设工程规划许可证》
国有部门的《国有土地使用权证》
《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金,拥有产权保障)
建设部门的《建设工程施工许可证》
国土部门的《商品房销售(预售)许可证》
1)《住宅质量保证书》
2)《住宅使用说明书》
五
证
两书
2、容积率:
总建筑面积/基地总面积。
3、密度:
建筑物的占地面积/基地总面积。
4、建筑面积:
净使用面积+墙体面积+分摊面积。
5、套内建筑面积:
房屋套内建筑面积由三部分组成
(1)套(单元)内的使用面积。
(2)套内墙体面积。
(3)阳台建筑面积。
公式:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
6、净得房率:
套内建筑面积(净面积)/建筑面积,标准得房率,多层住宅为85%,高层住宅为72%,办公楼为55%。
绿地率及绿化覆盖率:绿化用地(绿化覆盖面积)/基地总面积。
三通一平:水、电、交通+场地平整。
七通一平:上水、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通+场地平整,北方为八通一平,加上暖气。
层高:房屋室内高度。
7、开间及进深。
8、房地产:
是由土地及附着在土地上的各类建筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总称。
9、土地使用权出让的形式和年限:
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行;
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
综合或者其他用地50年。
出让最高年限
10、土地使用权转让形式:
主要有出售、交换、出租、赠予、抵押、继承等不同形式
11、取得建设用地的方式:
取得国有建设用地或国有土地使用权,主要有两种方式,即有偿取得方式、无偿取得方式。
(1)有偿取得方式:就是土地使用者,通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。国家有关法律法规都明确规定,我国实行国有土地有偿使用制度。依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定,房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权,通常有三种方式:
使用权出让方式取得国有土地使用权;
土地使用权转移方式取得国有土地使用权;
土地使用权出租方式取得土地使用权,以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。
(2)无偿取得的方式: 就是国有土地使用者,通过国家行政划拨方式取得土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定有以下几种:
国家机关用地和军事用地:
城市基础设施用地和公益事业用地;
国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地;
法律、法规规定的其他用地,经县级以上人民政府批准,可以通过划拨方式取得土地使用权。
12、房地产总价格、单位价格、楼面地价:
房地产总价格
是关于一宗房地产或一个单位房地产的总价格。房地产总体不同,房地产的总价格也就不同。因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼,也可以是一片住宅区,还可以是一个住宅小区。所以房地产总价格是很不相同的。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。
是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。房地产单位面积计算方法,在不同的方米为单位的;香港是以平方英尺为单位的;台湾是以坪为单位的()。土地面积还可以以公顷和亩为单位;住宅一般以平方米为单位。
房地产单位价格
楼面地价
住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积、居住面积等。以它们作为计价的单位就称为楼面地价。
13、房地产价格构成:
征地补偿费:土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。
拆迁安置补偿费:私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。
其他土地开发费:三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。
住宅建筑安装工程费:住宅建筑安装工程造价。
附属工程费:附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。
室外工程费:室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。
13、房地产价格构成:
7)公共配套工程费:公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。
8)环卫绿化工程费:绿化费、绿池、公共厕所等。
9)政府性收费及“四源”费:“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。
10)土地出让金大市政费。
11)两税一费:营业税、城市建设维护税、教育附加费。