文档介绍：沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件
呈:沈阳澳源房地产开发有限公司
08年08月20日
大盘开发模式
产品开发建议
客群定位
营销推广建议
执行保证
(中原销售)
市场定位
区域市场研判
本报告的研究思维导图:
宏观市场解读
产品定位
价格定位
形象定位
品类发展方向
五大定位
资源地产开发理念
2
第一部分沈阳整体市场环境分析
沈阳城市价值升级,城市化进程加快升级,为本案未来发展提供一个稳定的大环境平台,
沈阳GDP增长率持续走高,为房地产行业良性发展提供有效基础和保障。
城市消费能力有待进一步激发、加之人口扩容,刚性需求巨大,为沈阳房地产的可持续发展提供保证空间。
沈阳政府的相关地方政策对于保持市场稳定持续性发展将起到保驾护航的作用。
沈阳08年上半年地产发展略有回落。
相对于15个副省级城市房地产房价综合指数发展状况排名第一。
郊区大盘激增,郊区化进程加快。
受整体宏观政策的影响,沈阳地产08年上半年成交量与成交价格虽然政府公布的数据都是同比略有上升,但从中原对于个案的监控来看还是略有下降的,特别是消费者购买信心的影响。同时个别大牌开发商,如沈阳万科、金地大牌开发商出现降价促销,更加深了消费者对于房价的下降预期。
秋季房交会重新实行政府给予购房优惠补助;
三级市场交易政府政策扶持“今后,出售购买不足5年、交易面积90平方米以下(含90平方米)的普通自用二手住房可以得到最高75元/平的补助。”
沈阳公积金实行了异地通贷,辽宁中部城市群全面启动了个人住房公积金跨地区合作实现同城一体化的进程。
政府救市的信息
3
大盘开发模式
产品开发建议
客群定位
营销推广建议
执行保证
(中原优势)
市场定位
区域市场研判
本报告的研究思维导图:
宏观市场解读
产品定位
价格定位
形象定位
品类发展方向
五大定位
资源地产开发理念
4
竞品板块锁定
于洪区政府板块
经济开发区板块
沙岭板块:
3个项目
于洪区政府板块:
10个项目
经济开发区板块:4个项目
沙岭板块
金沙水木年华
兰台小镇
假日小城
和泰馨城
世代龙城
海逸诗阁
金厦太湖湾
东湖秀景
漾日华庭
城建雅居
万家茗苑
明颂华庭
东大智慧森邻
优诗美地
中央湖畔
万熹绿景
5
竞争板块——供求总量分析
沙岭区域供应量较大,主要集中在兰台小镇项目,区政府板块供给量次之,在售项目较多。
6
竞争板块——建筑类型分析
经济开发区板块
于洪区政府板块
郊区客户对于多层的接受程度要明显高于高层及小高层。
本案一期可考虑增加多层住宅的开发量。
沙岭板块
80%
0%
7
竞争板块——面积分析
经济开发区板块
于洪区政府板块
开发区与沙岭板块供给面积集中在60-80㎡;区政府板块供给面积集中在80-100 ㎡。
100 ㎡以下住宅销售迅速。
沙岭板块
8
竞争板块——单价分析
于洪区政府板块
开发区板块供给量集中在3600-3800元/㎡;区政府板块则主要集中在3200-3800元/㎡,梯次分布。
沙岭区域价格优势明显。
经济开发区板块
沙岭板块
9
竞争板块产品——规模分析
板块
项目名称
总占地面积(万㎡)
总建筑面积(万㎡)
容积率
开发区
优诗美地
30
60
2
开发区
开发区
中央湖畔
5
2
开发区
万熹绿景
30
60
2
沙岭
金沙水木年华
30
50
沙岭
兰台小镇
200
沙岭
假日小城
6
区政府
明颂华庭
2
3
区政府
金厦太湖湾
5
区政府
东湖秀景
区政府
漾日华庭
4
区政府
城建雅居
区政府
万家茗苑
5
区政府
海逸诗阁
17
35
区政府
东大智慧森邻
9
区政府
世代龙城
15
25
区政府
和泰馨城
150
160
10