文档介绍：中国房地产行业未来走势分析结论概要:1 、中国住宅市场未来 5 年,很难出现销售大量持续滞销,价格也很难出现崩溃(崩溃定义:时间 2 年以上,价格大幅下滑 30% 以上) 2 、虽然市场不会出现崩溃,但很可能出现短时调整: 考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期,如果新开工面积增长过快,个别年份将面临短暂的调整,作为投资者我们要做好心理准备。 3、作为投资者, 密切跟踪产业转移和人口聚集趋势, 选择(1) 供小于求或供求平衡,去化趋势无忧的地区,(2 )成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。 4 、商业地产已显过剩,投资商业地产要极其慎重。一、住宅市场(一)销售情况 1、经历了 2011 年和 2012 年的销售低迷( 销售面积增速为 % 、 % ), 2013 年销售高位景气(销售面积增长 % ,销售金额增长约 30% )。 2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自 2011 年持续上升。 2012 年-201 3 年, 一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。 3、 2013 年全国销售均价上涨明显,尤其是一二线城市价格涨幅大 3 4 、支撑销售的最主要原因是刚需: 适婚年龄的 35 岁以下购房者占比由 200 7 年的 % 上升到 2013 年的 % 。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。(二)库存情况 1、 2013 库存总体正常: 房地产开发商必须维持 2-3 年的库存维持运营,去化压力属于正常情况 5 2 、库存地区分化较大:一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供应和需求失衡,供过于求的局面持续去化时间(截止 2013 年 11月底) 一线城市北京、上海、深圳、广州去化时间低于 10个月,去化时间短二线城市在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域, 其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强,(除个别城市外, 例如杭州)二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市,2013 年成交面积大幅上涨,但由于供应量大,价格平稳。去化时间:杭州 、重庆 、宁波 、福州 、厦门 、青岛 。三线城市三四线城市由于供应和需求失衡,供过于求的局面持续。整体上看 2013 年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间仍将面临着比较大的去化压力,特别是华东区域几个高度依赖出口的城市,由于外需不振导致出口低迷,部分城市发生民间信贷危机,住房市场萎缩,成交面积同比负增长,比如苏州、常州、无锡、温州等城市。目前来看,东北区域的三四线城市风险最大,丹东、营口、连云港等城市库存大量积压,市场表现不振,去化任务艰巨。去化时间:常州 、温州 、 、东莞 、泸州 、丹东 去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积(去化时间超过12个月, 将面临压力) (三)土地供应情况 1、最近几年房地产企业土地购置面积稳定, 维持在 4 亿平方米左右, 但土地购置成本逐年增加 7 2、 2013 年土地市场整体回暖, 局部火热: 相对于 2012 年土地购置面积-% 的负增速, 2013 年土地购置面积回升,增长 % 。土地市场回暖明显,推动土地成交溢价率攀升。去库存冷热不均导致土地市场也冷热不均。从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出,土地市场分化明显,一线城市火热,二线城市次之, 三线城市较差。数据显示:一线城市土地成交溢价率高达 % ,二线城市土地成交溢价率为 % ,三线城市土地市场表现相对冷清,土地成交溢价率只有 % 。(四)新开工面积 1、经历了 2012 年的低迷( 新开工面积增速-% ), 2013 年新开工面积快速回升(增速达到 % ),新开工面积在未来一年后形成供应压力。 2、新开工面积超过销售面积的“冗余” 2011 年开始呈回落趋势( 下图红色线)。(五)未来趋势总结: 1 、未来房地产政策走向: 政府为主提供基本保障住房(解决 20% 的低收入城市人口住房问题),市场化方向满足多层次需要的住房。 2 、未来 5-10 年, 中国住宅潜在需求空间大, 中长期需求没有问题,但每年潜在需求会逐年回落测算机构未来 10 年商品住宅潜在需求考虑因素中信证券十二五( 2011-2015 年) 亿平方米/ 年十三五( 2016-2020 年) 亿平方米/ 年十四五( 2021-2025 年) 亿平方米/ 年总量空间: 如果假设房地产市场的饱和值参数为城市化率城市化率、人均居住面积增长、人口增长、旧房改造 9 70% 、人均住房面积 30 平(