文档介绍：北京中国福街
商业运营管理手册
北京青藤房地产经纪有限公司呈
第一部分：商业运营与管理
第一章商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）
针对中国福街项目（案名暂定）前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业名
维修工 10 人
中控员 10 人
物业服务部：（经理2人，员工1 5人）
承接租户报修与投诉，配合商业公司招商部收费及办理入伙及协调事宜。（物管员8人倒
班工作）
质检工作对物业各部门及主要内容与重要流程进行质量检查，统管物业中心的培训工作。
工程部：（经理1人，员工14人）
设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（维修工5 0人倒班工作）
保安部：（经理1人，员工16人）
广场整体安全保卫工作，消防安全，安委会及义务消防员活动开展，夜班值班，车辆管理。
外包保安公司监管，公安机构对外协调。（夜班主任及中控员10人倒班工作）
保洁部：（经理1人，员工6人）
广场全部公共区域的保结管理，及外包保洁公司的监管。
管业部：（经理1人，员工6人）
广场的全部绿化维护及楼内绿植租摆。采购及库房管理，员工宿舍，工服等杂项事物。
（库管员2人倒班工作）
物业服务中心合计63 人
（以上商业物业服务中心部门建制及人员视项目进展状况而确定）
第三节商业公司各层级人员岗位职责
一、总经理岗位职责
1．负责把握公司发展方向，制定公司的整体发展战略规划； 2．负责审核制定公司发展计划、管理方案、企业操作流程； 3．制订公司年度工作计划和整体经营管理工作； 4．推动各项管理规章、制度的建设和完善； 5．组织完成公司整体业务计划； 6．协调、激励各个部门的工作。
二、副总经理岗位职责
1．协助总经理制定公司的发展战略规划；
2．负责制定所属部门的工作计划、管理方案、企业操作流程；
3．制订所负责业务的年度工作计划并监督实施执行；
4．制定所负责部门的各项管理规章、制度；
5．推动公司各项业务，组织完成公司整体业务计划；
6．积极协调和激励所属部门的工作。
三、财务总监岗位职责 1．协助总经理制定公司发展战略； 2．负责公司资金运作管理、日常财务管理与分析、资本运作、筹资方略、对外合作谈判等； 3．负责项目成本核算与控制； 4．负责公司财务管理及内部控制，根据公司业务发展的计划完成年度财务预算，并跟踪其执行情况； 5．按时向集团总部提供财务报告和必要的俄财务分析，并确保这些报告可靠、准确；制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，以满足控制风险的要求，如：改进应收帐款、应付帐款、成本费用、现金、银行存款的业务程序等； 6．监控可能会对公司造成经济损失的重大经济活动，并及时向集团总部报告； 7．监控公司重大投资项目，以确保未经批准的项目不能实施，批准的项目在预算范围内进行并在控制之中。
四、运营总监岗位职责
1．全面负责项目的招商工作，租户协调和卖场管理；
2．参与公司整体策划，健全公司各项制度，完善公司运营管理；
3．推动公司招商业务，组织完成公司整体业务计划；
4．建立公司内部信息系统，推进公司财务、行政、人力资源的管理；
5．负责协调各部门工作，建立有效的团队协作机制；
6．维持并开拓各方面的外部关系；
7．管理并激励所属部门的工作绩效。
五、工程部经理岗位职责 1．安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。
2．组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。
3．提出物业区域设施增补改造的初步方案。 4．掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。
5．代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。 6．向物业管理中心介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。 7．负责对物业技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。 8．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。 9．完成领导交办的其他有关任务或工作。
六、保安部经理岗位职责 1．领导并负责安全保卫部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。 2．负责编制安全护卫队员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结 3．负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。
4．负责按要求编制安保通讯和警械用品