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农村管理论文：乡村物业监管的调研与思索
乡镇、村委会组织成立具有经营执照的正规物业服务公司，开展物业管理工作
这种物业管理模式以乡镇、村委会组织成立的专业的、具有经营资质的物业公司来开展物业管理工作，最大的特点是 目前在京郊农村，特别是城乡结合部地区，农村社区向城市社区的转化中，物质条件的转化特殊快速，有的农村地区已达到很高的水平，基本上和城市融为一体。然而，由于农夫的素养及其固有的观念难以转变，仍给物业管理工作带来了许多难题。农村地区回迁安置小区的村民，与现代城市不相适应的思想和****惯并没有随着身份的转变而转变，他们在思维方式、思想意识、生活****惯、行为方式上与城市人还有很大的差距。
很多回迁安置小区的村民难以接受缴纳物业费，也经常有村民****惯于把街道和小区的道路当自己家的晒场院和后院，在上面堆杂物、晒东西、泼污水，甚至搭建晒衣架，严峻影响了社区形象和他人通行。在有的社区，部分村民甚至把由政府投资建设，本是公共设施的花坛、草地当作自家的自留地，改种水果、蔬菜，带来了很多农村社区环境管理方面的问题。
（三）回迁安置小区居民简洁结成团伙，发生物业管理纠纷后不易应对
大多数回迁安置小区的居民即原村民，“上楼”后闲居在家，部分小区的闲置人员多达70%。这部分人假如没有稳定的收入来源，只靠拆迁时得到的拆迁款维持生活的话，会带来很大的社会平安隐患。不仅如此，由于这部分人相互之间生疏，当发生物业管理方面的问题时，特殊简洁结成团伙，给物业管理工作带来确定的难题，比如集体拒交停车费、物业费的状况在这类小区经常发生。
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（四）物业管理经费来源能否有保障成为制约农村物业管理进展的瓶颈
供应专业的、高质量的物业服务，需要有充分的物业管理经费。目前农村物业管理工作中的经费问题已成为困扰京郊农村社区物业管理进展的一个重要问题。假如想对传统意义上的农村社区进行专业化的管理，无论是引进物业服务企业进行专业化管理，还是乡镇或村自己成立专业的物业服务公司，在低标准收取物业费或者不收物业费的状况下，经费来源都是一个不小的问题。特别是回迁小区，目前大多数物业管理经费都由政府补贴或者是开发商承诺若干年不收费，比如房山区长阳碧桂园社区，开发商在拆迁时承诺30年不收物业费。但是政府如何补贴，开发商承诺期过后会面临什么问题，都值得我们认真思考。特别对于那些乡镇或村集体经济实力不雄厚的地区，在低标准收取物业费或者不收物业费的状况下，如何维系农村物业管理工作的经费来源更是一个关键问题。因此，物业管理经费来源能否有保障已经成为制约农村物业管理进展的瓶颈。
京郊农村物业管理阅历及启示
（一）建立推动农村物业管理进展的长效机制
京郊农村社区无论在规划建设、设施配套，还是在服务需求方面，都与城市社区有很大差别。农村物业管理工作开展较好的农村社区，其物业管理工作均得到政府相关职能部门的高度重视，政府均成立相关职能部门，从农村社区的规划建设、设施配套以及管理方案等方面指导农村社区物业管理工作的健康有序开展。此外，物业管理工作开展较好的农村社区，物业管理经费均有保障。
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因此，为了保障农村物业管理工作更好地开展，必需进一步建立推动农村社区物业管理进展的长效机制，包括法规保障机制、统筹规划机制和经费保障机制。考虑到农村物业管理的特殊性，应当出台不同于城市社区物业管理的相应管理法规，结合北京市新农村建设工作，明确农村社区物业服务事项与质量规范等，规范和引导京郊农村物业管理的有序进行。与此同时，各区县应结合辖区内农村社区的实际状况，统筹规划新农村建设相关工作，由政府职能部门负责并制订农村物业管理工作的具体指导看法。在农村物业管理经费来源方面，应明确除个人缴纳、集体经济收入代付外，部分地区应由政府或项目实施单位赐予适当补贴，或建立农村物业管理专项资金在确定期限内赐予适当补助。
（二）合理规划农村社区，做好配套设施建设
农村社区的建设必需做好规划。随着北京地区新农村建设步伐的加快，京郊农村地区基本上都已经有了明确的总体规划，但是从物业管理的角度来看，还必需依据农村新型社区以及传统农夫聚居点的不同特点进行更为详细的规划。在设施配置上，除设计建设教育、文体、医疗、物业服务用房、社区管理用房等配套设施外，还应在农夫集中居住区配置确定比例的集体经济组织经营用房。在具备条件的部分农村新型社区，还应当结合实际合理规划农夫的生产用房。通过这些措施，可以增加集体经济收入，从根本上解决物业管理经费问题。
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在这方面，北京一些较早完成拆迁安置工作的农村地区的一些阅历值得我们借鉴，如朝阳区常营地区、昌平区东镇地区等。在回迁安置中，这些地区基本打破了各村原有的范围，形成