文档介绍：综合性不动产项目策划报告(价格推估篇)
烟丝发表于搜房社区-王续升论坛
 作者:szz0817    
案名 位置 均价(元/平米) 装修情况 主力面积(平米)㎡
中远两湾城(三期) 中潭路41号  7720㎡ 毛坯 -
秋月枫舍 中山北路、镇坪路口  6500㎡ 毛坯 96-135
石泉邮政大厦 石泉路、光新路口  5500㎡ 毛坯 90—130
(注:秋月枫舍在去年就已全部售出,邮政石泉大厦在今年2月公开,一经公开就被一抢而空。)
(市场比较法)
最有参考价值的为中远两湾城,考虑到中远的品牌价值及明星楼盘价值可以有800元左右的价值提升,所以可以推出附近平均售价在6900元/平方左右。
根据我司多年操盘经验和对市场的掌握度,小户型住宅由于装修及面积小总价低等原因,其销售价格比周边楼盘单价高出15%—20%,所以本案小户型住宅售价按照市场比较法推算为:
周边普通产品销售均价*市场小户型价格高出幅度(相较普通住宅产品)=7935—8280元/平方
(注:计算过程为6900×(1+15%)——6900×(1+20%))
产品分析篇(办公)
一、本案周边中山北路上办公楼售价表
办公楼名称 地址 层高 租金 管理费 租金加物管费后实际每天租金 推算售价(投资回报率8%)
中星贸易大厦 中山北路 28 - 4元/月/平方米 — 6210元/平方米
中联大厦 中山北路、曹杨路口 26   6750元/平方米
万千大厦 中山北路、武宁路口 28   5625元/平方米
中期大厦 中山北路、光新路口 28    9495元/平方米
物贸中心大厦 中山北路、岚皋路口 31 4元 4元 18000元/平方米
从上表看出:
l 撇去最高价与最低价,本项目所在区域的办公产品均价在7485元/平米;
l 本项目所在的中山北路段,办公产品的价格变动趋势为:由西向东价格逐步提高,从中联大厦的6750元/平方米到物贸中心大厦的18000元/平方米,增幅在3倍以上!说明价格空间较为灵活,产品品质各异;
l 中山北路、光新路附近的办公楼主要有中期大厦、物贸中心大厦,对于本案有较大的参考价值
二、本案办公楼价格推估
本案价格主要可以参考中期大厦和物贸中心大厦,但考虑到二者定位较高: