文档介绍：综合性不动产项目策划报告(区域市场酒店及办公用房篇)
烟丝发表于搜房社区-王续升论坛
普陀区没有四星级以上酒店,仅有三星级酒店三处,分别为江苏饭店、金沙江饭店、具体分布如图:
由此可见,作为整体规划为大型物流中心的普陀区,其稀少中高档酒店,未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一。在市场空缺的情况下,快速投入酒店产业,将是顺应市场需求的好时机。
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宾馆名称 江苏饭店 金沙江大酒店 元博大酒店
地址 武宁路888号 金沙江路801号 长寿路1188号
电话 62051888 62578888 62526858*1105
宾馆级别 三星 三星 三星
房间数 220 294 244
单人房 20   26
单价 700人民币   498人民币
标房数 108 271 205
单价 528人民币 100美元 380-498人民币
标准套房 90 9 9
单价 660人民币 130美元 1200人民币
豪华套房 2 4 1
单价 1000人民币 203美元 1800人民币
其它     
单价     
餐饮设施 美容室商务中心健身房 天伦堂              玉茗堂               园林咖啡室 中餐厅                 西餐厅
其它设施   自选商场、理发美容室、邮电服务、康乐园 商务中心              票务中心              健身房
交通情况 一般 一般 一般
区域市场环境——办公用房篇
1. 区域办公产品需求细分
我司抽调区域部分租售办公楼市场产品,按照服务类企业大小最低标准对面积划分(见注),见下表:
               企业大小与面积对照表
企业标准 面积范围 市场数量
超小企业 45-70 823
小企业 70-115 732
中小企业 115-155 1378
中型企业 >180 694
上海办公市场,以针对办公人数在5-10人的超小型企业和15-20人的中小型企业为主,%%。本项目主力面积范围在100-150平米,接近市场主流产品范畴。
(注1:办公面积推算公式:
15X+5Y+5Z+20R 其中X总经理室、Y为员工占用面积、Z为厕间面积、R为会议室。)
(注2:按照上海小企业划分标准,我司将服务、咨询类企业大小最低标准为:
l 超小企业:5-10人 需总经理室1间、洗手间1间,面积约45-70平米;
l 小企业:10-15人 需总经理室1间、洗手间1间、会议室1间,面积约70-115平米
l 中小企业:15-20人需总、副经理室2间、洗手间1间、会议室1间,面积约115-155平米
l 中型企业:20人以上:需总、副经理室3间、洗手间2间、会议室1间,面积>180平米)
由以上分析可见,市场大量办公用房需求,仅以155平米以下的办公用房即可满足。而中小房型可缓解办公用房整体抗风险不足的矛盾
2. 区域办公市场分析
 u 区域办公楼分析
    据资料统计,普陀区办公楼总计11个,主要分布在三个区域:    
l 长寿路区域;
l 曹杨路区域;
l 中山北路区域
其中
l 长寿路区域有4个,占36%;