文档介绍：金鑫城市花园 开盘活动策划方案(草案)
上海xx投资管理有限公司
2008年7月11日
目录
•背景
•开盘时机分析
•价格分析
•推出房源、VIP客户分析
•预期目标与营销计划
•开盘整体安排
•预案及销售政策
•宣传推广
•费用预算
•活动总结
金鑫城市花园的品牌知名度已经深入人心,客户对金鑫城市花园的实力有了一定的信心,“金乡最好房子的标准”得到初步认可,美誉度亦在日益提升。
5月份认购开始后到目前为止办卡人数为208张,目前仍有一部分意向办卡客户等待通知。现场登记客户将近1000人,实际来访量要远超于登记数量。金鑫城市花园积累了一定的客户资源。
认购(5月8日起)到目前间隔了将近3个月,部分客户持币观望,部分VIP客户略有顾虑,项目到了必须开盘的时候。
同期暂没有开盘的竞争楼盘。(金泰华庭要在几个月之后推出新房源,九星花园开盘具体时间推迟未定)
8月8日做为北京奥运会的开幕日,万众期盼。
工地现场项目建设及缗南一路建设氛围一派红火景象,热火朝天的施工景象,无疑给认购客户和潜在带来一剂兴奋剂和强心剂,有利于稳定客户情绪和增强客户对项目远景的信心。
背景
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开盘时机分析
选择开盘时机要综合考虑施工进度、预售许可证的获得、楼盘销售淡旺季、同期楼盘需求和竞争状况、客户可支配收入及消费水平、对客户的承诺时间等等因素。但首先要考虑工程进度和预售许可证的获取。我们考虑四种情形:
1、仅16#、17#、18#三幢楼获得预售许可证,其他幢楼未获取的情况下,不建议此时开盘。
2、3#、6#、8#、15#几幢楼预售许可证能够顺利获取,同时工程进度保证地上一层框架完工,建议此时开盘。
3、如果6#、8#预售许可证能够获取,同时工程进度保证地上一层以上,3#、15#完成基础施工,没有获得预售许可证,可考虑此时开盘。
4、在这几幢楼预售许可证都没有获取的情况下,采取延期开盘,但要考虑因此而带来的各种风险和负面影响。
开盘时机分析
条件“2”为最佳开盘时机,在条件“2”或“3”允许的情况下,我们建议开盘。虽然8、9月份为楼盘传统销售淡季,但同时更要考虑我们对认购客户承诺过8月份开盘,而开盘距认购开始时间已隔三个月之久,认购客户心理或将发生动摇。综合考虑工期进度、公司资金要求以及客户心理承受因素,建议在3#、6#、8#、15#几幢楼预售许可证能够顺利获取,同时工程进度保证地上一层框架完工的基础上开盘。
既兑现对客户承诺八月份开盘,又给施工建设一定的时间,所以建议8月底开盘。这就需要:3#、6#、8#、15#几幢楼预售许可证的获取、同时工程进度保证地上一层框架完工要在8月底之前完成来保证。
具体开盘时间与开发公司商讨后再最终确定。如下方案暂以8月8日为开盘时间。
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价格分析
综合考虑项目为第一次开盘、8月份为楼盘销售淡季、金乡大蒜市场低迷等因素,对各种开盘情况下销售平均价格()做出如下预测,最终价格在开盘前一周根据当时市场与开盘公司协商确定。
如果仅16#、17#、18#几幢楼获取预售许可证,其他幢楼没有获得预售许可证,商品房部分开盘预计平均价格约2200元,回迁房部分开盘预计平均价格约2050元。
如果3#、6#、8#、15#几幢楼预售许可证能够顺利获取,同时工程进度保证地上一层框架完工,商品房部分开盘预计平均价格约2300元,回迁房部分开盘预计平均价格约2150元。
如果6#、8#预售许可证能够获取,同时工程进度保证地上一层以上,3#、15#完成基础施工,没有获得预售许可证,商品房部分开盘预计平均价格约2250元,回迁房部分开盘预计平均价格约2100元。
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推出房源分析
户型
楼号
A
B/B’
C
D
D’
E
合计(套)
总面积(㎡)
客户意向(套)
3#
24
24
3048㎡(估算)
1
6#
30
12
42
4378㎡
42
8#
12
12
12
36
4138㎡
84
15#
24
12
36
3852㎡(估算)
10
16#
8
413㎡
3
17#
10
508㎡
2
18#
31
994㎡
2
合计
36
30
12
24
24
12
187
商品房 15416㎡
安置房 1915㎡
144
此次推出房源187套,总面积17331㎡,其中商品房15416 ㎡、安置房1915㎡,以商品房2250元/㎡、安置房2100元/㎡均价计算,推出房源总价估算38,707,500元(三千八佰七十万七千五百元)。
这次推出的房源中(非安置房)A户型36套,B户型30套,C户型12套,D户型48套,E户型12套,各种户型比例