文档介绍：关于土地使用权出让金扣除办法的建议
一、住宅
福州市人民政府2022年10月31日榕政综（2022）235号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》规定：“已购公有住房和经济适用房、安置房、集资房、单易房屋所在建筑物垂直投影占地面积，要依据建筑物的各层平面布局等状况来求取，并不完全等同于建筑面积除以楼层数。例如要考虑未封闭的阳台只计算一半建筑面积，但投影的面积却是全部；又如底层为裙楼的建筑物，建筑物垂直投影占地面积也会更大。从实际办理过土地证的状况看，国土资源治理部门计算出的补交土地出让金的土地面积与建筑面积除以楼层数计算出的土地面积相差不大，根本都在估价的误差范围。估价人员在估价过程中又很难取得建筑物的具体竣工图来准确计算分摊的土地面积。
因此建议估价报告中将补交（扣除）土地出让金的土地面积用交易房屋的建筑面积（含附属间的建筑面积），除以交易房屋所在建筑物的楼层数（含附属间楼层和架空楼层），来求取应补交（扣除）土地使用权出让金的土地面积。
（2）补交出让金额的计算
土地使用权的出让年限住宅为70年。福州市的上述文件规定，出让年限不是从交易房屋的建筑物的建立年限开头计算，而是按该文件第三点规定：“从该宗地同一建筑的第一套房屋上市交易的批准之日起计算土地出让年限。”因此土地年限修正系数大多较接近1，假如不做修正（即修正系数取1），误差也在估价的误差范围。再考虑估价人员在估价操作实务中也很难调查清晰该建筑物第一套房屋是否已交易和交易确实切时间，因此建议土地年限修正系数不作修正（即修正系数取1）。
土地面积的少量误差和土地年限修正的少量误差，累积起来可能误差就更少了。即使还有一些误差，也是不大的。因此建议划拨方式取得土地使用权的单元房估价时，应扣除的土地出让金，用应分摊的土地面积（房屋建筑面积除以房屋楼层数）乘以该地段等级的单位面积土地出让金（基准地价×10％）。
例如，某单元房位于福州市二级地段，建筑面积60平方米，附属间建筑面积10平方米，合计建筑面积70平方米，单元房所在建筑物底层为附属间，附属间以上六层均为住宅。房屋总楼层数为七层，分摊土地面积为：
70÷7＝10（平方米）
二级地段居住用地地段差价（出让金）为300元/平方米（3000×10％），则应扣除的土地出让金为：
10平方米×300元/平方米＝3000元
2、祖遗民房和个人自建房
福州市人民政府2022年10月31日榕政综（2022）235号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》指出：“其他个人住房划拨土地使用权出让的，其地段差价为基准地价的30%。”也就是说祖遗民房和个人自建房扣除的土地出让金为基准地价的30％。
二、商场店面、写字楼等
福州市人民政府2022年10月31日榕政综（2022）235号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》指出