文档介绍：土地增值税清算政策学****交流
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主要内容
清算标准
清算单位及清算条件
清算税款的计算
审核流程及点
建立销售核实表：买受人、单价、面积、总房款、具体地址、合同签订时间、结算发票开具时间、收讫房款时间、房屋性质等（开具网络发票的，可从大集中系统中导出房屋销售数据）。
回迁房，视同销售房屋情况也应计入表格。
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清算税款的计算-收入
关注要点
通过核实表查找问题：
1、同大连市房地产交易中心的销售数据核对
2、同购买方是否存在关联关系，是否存在收
入明显偏低
3、不同类型房产面积是否正确
4、普通住宅确认是否正确：对于网上签订房地产转让合同的，以合同签订时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间；对于非网上签订房地产转让合同的，以房地产转让合同在大连市国土与房屋局的备案时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间。大地税【2019】1号公告
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清算税款的计算-收入
相关文件：
新建文件夹\（第五条）
新建文件夹\（第三条）
新建文件夹\（第一条）
新建文件夹\（第六、十五条）
新建文件夹\（第十八条）
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清算税款的计算-扣除
扣除项目
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用
旧房及建筑物的评估价格
（四）与转让房地产有关的税金
（五）加计百分之二十的扣除
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清算税款的计算-扣除
扣除项目
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不得扣除。
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清算税款的计算-扣除
扣除原则
实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除
所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的
扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆
扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的
分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用
对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
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清算税款的计算-扣除
计算清算扣除金额的基本步骤
分别确定各项成本费用金额
确定可扣除面积，分别确定各项成本费用可扣除金额
分别确定不同类型房产（普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅）的已售面积占总可售面积的比例
分房产类型计算各项目清算时可扣除金额
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清算税款的计算-扣除
共同费用的分摊方法
大地税【2019】1号公告
（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。
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清算税款的计算-扣除
扣除相关文件
新建文件夹\（第六条）
新建文件夹\（第七条）
新建文件夹\（第四条）
分摊方法相关文件
新建文件夹\（第九条）
新建文件夹\（第四条）
新建文件夹\（第一条）
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清算税款的