文档介绍：物权法司法解释 对物业管理的现实意义
物权法司法解释的出台
《物权法》自2007年10月1日施行以来,涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加,审判实践面临的压力与日俱增。
由于物权法等法律规定的比较原则,各地的理解也有所不同,为统一裁判尺度,维护法律的权威,最高人民法院于2009年5月24日出台了“建筑物区分所有权及物业服务纠纷”有关问题的两部司法解释。
这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是民法中一项关于不动产的
所有权形式。
建筑物区分所有权的目的是为了调整“共同拥有
一栋多层或高层建筑物”的多个所有人之间的法
律关系,其是伴随着城市的形成、多层和高层住
宅的大量出现而逐步发展起来的。
建筑物区分所有权与传统的所有权相比,除包括
专有部分的所有权以外,还包括共有权和共同管
理权。
“建筑物区分所有权解释”对物业管理的现实意义
给出了业主、专有部分、共有部分等基本概念的判定标准;
给出了共有部分合理利用和擅自利用的判定标准;
明确了《物权法》第74条所规定的车位、车库问题;
明确了业主行使共同管理权时的表决时面积以及人数的计算方法;
明确了“住改商”的问题
一、关于业主身份的认定问题?
关于业主的法律规定:
《物业管理条例》第6条第1款,“房屋的所有权人为业主”。
《物权法》第9条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,但法律另有规定的除外;未经登记不发生效力”。
《物权法》第九条所指的除外情形
《物权法》第二章第三节:
第28条规定,“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。
第29条规定,“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力”。
第30条规定,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”。
司法解释给出的业主身份的认定标准:
《司法解释》第一条规定:
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
二、关于专有部分的认定问题?
关于专有部分的法律规定:
《物权法》第70条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”。
《物权法》第71条规定,“业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。