文档介绍：市场状况分析
项目卖点梳理
目标客户分析
项目推广定位
全程推广战略
媒体组合计划
深圳大亚湾经济共同体
大亚湾是弥补大深圳经济结构的重要一环
大
竞争对手分析
基本信息
竞争状况
本项目是间接竞争对手，但
项目已基本上结束．地段和
产品的差异性较大．
百万平米综合建筑群，在地
段和规模上没有参照系，因此
形象独树一帜，体现出造成的
气魄．
推广水平较高，
广告投入较大．
熊猫米地处惠阳与大亚湾经济技术开发区中心地带，地理位置优越，是大亚湾地区最大型的国际人文生态社区．
核心卖点
重要卖点
辅助卖点
片区核心位置、视野景观、地势高度、温差
爱丁堡幼儿园、小区建材用料、买房入户、物业管理服务、大亚湾旅游风光
大亚湾片区物业发展前景、价格优势、现楼优势
客户形态分类
业余投资客户
有一定的经济基础。投资同时也考虑自用，期望未来物业升值，可自住或作为周末度假休闲时的居所。对于投资缺乏专业的眼光和独立判断，投资行为上具备一定的盲从性，往往趋向最热门的投资项目，看别人的行动而行动，对价格不是十分敏感。
他们是所有投资项目最欢迎的一群人，吸引他们的关注，更多的是依靠有效的广告推广和公关活动，了解他们的心理特征和行为模式，使本项目在他们心目中形象较大的影响力，同时重点吸引他们之中的意见领袖，是我们工作的重点所在。
客户形态分类
专业投资客户
客户形态分类
自用型客户
他们是周边的个体经营者、中小企业老板和收入较高的企业白领。
他们目的是为了自已使用，对于项目保值升值的预期没有前者强烈，更重视项目的外在形象和内在品质、对于一个新型移民城市，价格的因素很重要。
他们对项目价值缺乏全面的评判，购买行为更偏重感性，容易被影响。
吸引他们靠的是项目自身包装，强大的宣传攻势，项目突出的亮点和引人注目的概念。
客户形态分类
周边客户
他们对项目价值缺乏全面的评判，购买行为更偏重感性，容易被影响。
吸引他们靠的价格优势，强大的宣传攻势，与促销实惠。
重要目标客户群锁定
深圳业余投资客
将成为投资市场的主要力量，此部分客户在空间上比较分散，以更有效率的手段吸引此部分客户，是考验营销和推广水平的难题。
公务员、企事业单位中高层员工
收入不错而且很稳定的人群，有能力投资房地产的不在少数。虽然他们的投资行为一般比较保守，但仍是不可忽视的目标人群。
周边乡镇居民
抓住买房入户的心理特征，进行有针对性的公关。
主要目标消费者习惯探究
深圳投资客
行为特征
消费特点
主要目标消费者习惯探究
分布集中，作息固定，习惯阅读新闻和经济类报刊和电视节目。
行为特征
房地产投资经验较少，容易受人影响，容易跟风和集体无意识。
消费特点
审美取向
教育程度较高，对新鲜事物接受能力较强，偏好高档时尚的风格。
项目醒目的包装和宣传最能煽动这部分客户，辅以安全与高回报的投资分析。
推广诉求
特定地点户外广告
DM直邮、短信
新闻时段电视广告
适用媒体
公务员、企
事业中高层
项目形象
项目定位
大亚湾生活至高点
大亚湾纯港式高尚人居典范
大亚湾观海 · 听风 · 港式高宅
项目形象
山海之间唯我天地
一扇有海的窗一段伴山而居的岁月
生活在高处
尊崇高宅，名仕之家
将山海珍藏一生
推广三大战径
目的：在市场上重新树立项目整体形象，并区隔竞争对手。
攻击点：形象出台，引起市场关注。
攻击手段：主要户外广告全面出街，项目现场包装完成，软性新闻渗透。
目的：在认筹后的一个月内，集中优势火力，为销售开创良好局面。
攻击点：派发宣传单，短信通知。
攻击手段：以现场为核心，价格优势、礼品吸引消费者到现场。
目的：以营销活动为噱头，短信通知再次形成热点。
攻击点：促销手段、赠品、特殊优惠等。
攻击手段：以现场为核心，用各种推广手段围猎注意力，侧重点对点营销方式。
三战：持续升温
首战：形象树立
次战：市场强攻
费用预算
取费标准
按总销售额5000万计，以推广费用占总销售额2%计算，预计推广预算为100万元左右。
户外：40%计40万
现场包装：20%计20万
活动： 10%计10万
小众传播：10%计10万
物料