文档介绍：伦敦金丝雀码头改造对深圳的启示
周军民 周倜 【摘要】金丝雀码头经过20余年的改造。已由衰落的港口码头发展成为伦敦新的金融和商业中心。金丝雀码头的转型发展对深圳和中国城市更新具有丰富的借鉴意义。文章认为深圳的城市更新,应改变单了片区的金融业支柱地位。现在,花旗银行的欧洲、中东和非洲总部,摩根斯坦利的欧洲总部都设在这里。2012年,摩根大通银行的欧洲总部落户这里。除这些银行总部之外,纽约梅隆银行等知名金融企业,知名律师事务所、会计师事务所和咨询公司,乃至IT企业亦落户于此。英国金融服务监管局(FSA)的总部及金融督察服务机构(FOS)在1998年入驻金丝雀码头。统计数据显示,2009年末金丝雀码头的公共服务部门就业人数达3200人,已接近伦敦金融城的4300人。
(四)以毗邻伦敦金融城的区位享受产业溢出效应和软环境
伦敦金融中心的核心区是金丝雀码头以西3英里的伦敦金融城。金丝雀码头作为新秀,一方面直接与金融城竞争金融业客户,另一方面又在无形中享受伦敦金融产业的溢出效应,以及英国政治制度和金融产业相关的法律、法规制度软环境。伦敦理想的居住环境乃至国际通用语言英语作为商业语都为金丝雀码头发展金融业创造了极具全球竞争力的基础条件。
二、对深圳城市更新的启示
(一)应改变单一市场化的城市更新策略
随着《深圳市城市更新办法》和《实施细则》的出台,深圳市城市更新进入了一个新的时期。自2003年深圳市启动旧改以来,深圳市的旧改政策都是沿着市场化的道路迈进。但是这种市场化改造思路是从市场个体的角度出发考虑的,城市的决策者需要站在更高层面谋划。在完全市场化政策引导下,深圳当前推进的城市更新以单元更新规划申报实施,实质是将需要改造的城市地区拆成小块进行改造。这种“化整为零”、“零敲碎打”的改造路径为各方获取短期利益创造了有利条件,但对整个城市机能和整体竞争力的塑造起不到应有的作用,实现不了城市长远发展目标。应当借鉴英国中央政府的做法,必要的时候由政府成立官方机构直接进行中长期大项目的更新改造,以摆脱城市更新的困局,追求城市更新对城市能级提升的整体利益。
(二)对关键地区应以大片区统筹规划的方式更新改造
针对深圳当前的城市更新遍地开花对关键地区以大片区统筹规划的方式进行更新改造很有必要。例如,深圳与河套地区紧密关联的更新改造片区就很有必要参考伦敦城市码头区开发区的做法。这些片区涉及罗湖区和福田区。有必要成立跨行政区的改造主导机构进行统筹安排。河套地区的开发涉及到深港两个特区政府,决策周期比较长,投资主体不同,建设步伐难同步。但是,深圳完全有条件围绕河套地区的开发进行整体规划,先行改造河套地区的周边地区。又如,宝安区临海地区需要更新改造的工业区和旧村分布广泛,具有整体谋划的条件,应当以大片区整体改造的方式进行改造。当对宝安临海地区的城市更新进行专项研究,将这个片区的更新改造作为深圳市塑造国际竞争力的重点片区对待。
(三)鼓励国内外金融资本对更新改造项目进行长期投资
金丝雀码头项目20余年的改造表明,其开发主体都是长期投资者。金丝雀码头项目发起者奥林匹亚约克公司从运作项目开始就是一种长期投资的做法。从中投公司成为金丝雀码头项目的大股东来看,城市更新项目一旦成为优质的商业地产项目就可以成为一种长