文档介绍：第一届全国大学生统计建模大赛参赛论文
我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究
中央财经大学统计学院
栗建坤,周从意,臧倩
2009年9月
内容摘要
本文选用了动态的时间序列方法,对1998年第1季度—2009年第1季度的房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格三个变量的时间序列数据进行单位根检验、协整关系检验和格兰杰因果关系检验,并构造了反应三个变量短期和长期关系的向量误差修正模型,进一步采用VAR模型进行脉冲响应分析与方差分解分析,并用房地产经济学理论对计量结果加以分析论证,从而深入探究其中的关系。结果表明:长期来看,房价、地价与房租之间存在着协整关系,即长期稳定的均衡关系。短期来看,存在着从地价和房租的上涨到房价的因果关系。房租上涨对房价上涨的影响比较大(后者的上涨约65%可归结于前者的上涨),而地价上涨对房价上涨的影响比较小。
关键词:房屋销售价格房屋租赁价格土地交易价格动态时间序列
前言
中国房地产业在经历了多年的波动后,于2001年下半年开始快速增长。中国房地产市场的急剧升温,在拉动国民经济增长的同时也引发了房地产投资过热、房价居高不下等一系列社会问题。因此,加强房地产业的宏观调控成为国家宏观调控体系的重要内容之一。
从2001年第三季度开始,我国的土地价格也不断高涨,%。而1998年至2001年间我国地价占房价的比重呈下降趋势,2002年之后地价占房价的比重却呈上涨趋势,且增速较快。因此,许多人就提出了“地价上涨是房价上涨的‘罪魁祸首’”的观点。下面我们将用数据来证明这一观点的正确与否。
一、文献综述
随着我国住房制度改革和土地出入制度改革的深化,房地产市场房屋销售价格一路走高,进入持续繁荣状态,直至金融危机后出现短暂低迷,而日前又有了回暖的趋势。普遍观点认为,由于土地价格是房价构成成本之一,高地价是导致高房价的主要原因,而一级市场房价的不断飙升,带动了二级市场的繁荣,房屋租赁价格亦不断上涨。在此经济背景下,对房地产市场重要价格变量之间的相互关系和影响进行定量的实证研究,具有特别重要的现实意义。
(1)对于房屋销售价格形成机制的研究很早便展开了深入研究,并且随着计量方法的广泛应用而不断完善。综合来看,虽然分析方法多样,但结论大相径庭。曾五一、孙蕾(2006)利用统计方法检验候选变量对房地产价格指数是否确实存在因果变动关系,进而分析贡献份额和滞后期,建立的先行指标体系,利用贡献份额进行加权平均,最终建立的先行指标体系中包括居民消费价格指数、工业品出厂价格指数、建筑材料工业品出厂价格指数、城镇家庭人均可支配收入、货币和准货币以及社会消费品零售总额等相关变量。张海蔚(2009)对房价决定机制的实证分析分为两步,第一步是计算房价的长期均衡值,第二步是考察房价的短期均衡特征。分析认为,房价突出表现为需求拉动型增长,主要影响因素包括按揭贷款/GDP,个人购房贷款增长等。蒋成杰、张忠义(
2009)则构造ECM模型,认为影响因素还应当包括季度二手住房价格指数。
(2)对于土地交易价格、房屋租赁价格和房屋销售价格三者之间实证关系的研究是2000年起房价不断飙升后的近几年才陆续出现。现阶段对于房地产市场各价格指数的定量研究,主要可分为以下两类:
第一,对于房屋销售价格、土地交易价格两者之间关系的定量研究。对于这二者的研究,从分析方法上看,以协整模型和格兰杰检验为主。例如,黄健柏等(2004)选取1999年-2003年的数据,选取向量自回归模型进行计量分析,结果支持了土地出让制度改革不是房价上涨主要原因,99-03年间地价对房价的影响要强于房价对地价的影响的这一结论。李珍贵(2005)从理论上分析了地价与房价的相互关系后,认为主要是房价上涨带动地价升高,并选取2002年1月—2005年4月房地产市场相应的七个变量,运用格兰杰成因相互检验模型进行实证检验,证明了房价上涨带动地价升高,单靠控制地价不能达到抑制商品房价格高、涨幅快的目的。朱明仓等(2008)则选择了较少见的结构方程模型方法进行分析,分析表明,房价和地价随国家经济水平增长而上升,房价的上涨会拉动地价上涨,地价的上涨也会推动房价的上涨,两者的关系的基本面是线性的,两者间的影响均为累积性的。
第二,对于三者之间关系的定量研究。分析方法同样主要是协整检验和格兰杰检验。从分析结果上看,由于选取、处理数据的差异以及方法的些微差别,结论不尽相同。丁珊(2007)选取2000年-2006年的三变量时间序列进行协整分析,认为三者之间的关系为:房价对租赁价格有显著影响,租赁价格对房价的影响程度较小;地价显著的影响租赁价格,但租赁价格对地价的影响程度较小;地价和房价两者之间长短期的相互影响程度都很大。林莹