文档介绍：多方双赢乡村集体土地留用地开发新模
式商讨
在留用地政策方面，学者们做了大批的研究：以广州刘卫为代表，站在政府土地利润和城市开发建设载体的角度，以为留用地制度造成土地利润大批流失，并成为方面，村集体在合作项目公司中持股比率不低于 51%，土地复核查收后可按持股比率进行析产，析产后村集体自留建筑面积及分摊面积不得低于 51%，且不得切割转让与销售； ⑼留用地经过 “转权让利 ”，依照基本建设程序转为国有建设用地的，把大多数土地
出让金核拨给乡村集体组织，此外市级层面的各项税费依照项目
补助形式返还给村集体组织。至 2013 年末，杭州市主城区已落
实项目用地约 5080 亩，出让留用地项目超出 200 个，此中在建
85 个、已经完工 122 个。 2008 年以来，杭州市里共返还留用地
项目出让金超出 60 亿元，杭州乡村集体经过留用地长久拥有或自营物业获取迅速发展，培养了稳固的收入本源，集体经济不停壮大，进而也有效地促进了城市建设用地的贮备工作。杭州制度解决了留用地上市出让的问题，与乡村集体分享了留用地出让后的土地出让金，可是还没有打破留用地可用作商品住所用途的禁区。（三）传统的留用地开发模式
在留用地的使用上，各地都明确规定只好用于发展第二、第三家产，不得用于商品住所开发，最传统的留用地开发模式主要有土地出租、自建（代建）厂房出租两种，由村集体与承租方约
定租金价钱和逐年递加标准进行租用。土地、房子租金常常成为了城市规划区内乡村集体的主要收入本源，如位于增城区新塘镇城区边沿的塘美村，经济实力排在新塘镇中游，集体年收入约
1300 万元，此中留用地租金收入 950 万元，厂房租金收入 200
万元。但因为 “房随处走 ”的原则，承租人需要以乡村集体的名义（土地权属人）进行规划建设报建，上盖物业建成后的产权也归村集体所有，租期满后需无偿送还给村集体，承租方无权对地上物业进行抵押，所以投资较大和效益较好的项目常常不肯意采纳租用集体土地的这类模式进行建设。最近几年来，为了使留用地的使用与政府家产规划相切合，各地政府踊跃对乡村集体留用地的使用进行指引，主要的模式有： ⑴由政府按市场价钱向乡村集体租用手续完美的留用地，一致建设厂房（或孵化器）、仓储并引进中小微公司以及为骨干公司配套的有关家产； ⑵把留用地办成国有性质，而后经过国有建设用地市场公然转让，或许建成房产后经过二手市场转让物业（多交一次契税）。因为这些传统的开发模式在操作的过程中没能表现集体、政府和市场的利益最大化，所以存在各种问题未能解决。
三、留用地实践中存在的广泛问题（一）新增建设用地
指标优先知足城市建设用地，留用地历史欠账巨大在城市迅速扩充的过程中，因为城市建设用地需求过大，出于地方发展的
考虑，政府将新增建设用地指标要点安排给了城市发展用地（经营性土地、家产用地和基础设备用地），进而致使历年来应安排的留用地未能落实，历史积压欠账过多，使政府诚信大打折扣。
据广州市 2009 年摸查统计，原 10 区（不含增城、从化两郊县）
有留用地没有兑现，惹起了广州市人大的重视并要点
督办，经过四年的努力，至 2013 年 6 月还有留用地尚
未兑现到农民手中。广州的增城、从化两个郊县的历史欠账更为
严重，以增城为例， 2009 年广州市人大督办前的留用地欠账为
，至 2013 年 6 月仍欠账 239ha 亩，而当前增城正在进
行的重要发展平台、重要基础设备征地工作中间，又将会新增
362ha 留用地，即留用地总欠账将达到 601ha。但 2013 年广州
市下达给增城区的留用地专项指标仅 33ha，仅占历史欠账的 1/5 ，短期内既要解决历史欠账又要兑现新增留用地指标，还要保障发展平台和基础设备的用地指标，政府土地供应左支右绌。所以，
一旦办理不好新增城市发展用地和清理留用地历史欠账之间的矛盾，将形成发展与稳固之间矛盾的恶性循环。
（二）留用地计提标准居高不下，造成城市建设用地不足
对于留用地的预留标准，大多数是按总征地的 10%计提，上海市为 5%-10%，深圳市为 6%-10%，广东省一般为 10%-15%。在实质操作的过程中间，各区县政府为认识决因为征地难的问题，
在留用地计提比率、计提方法方面都有所打破并表现了较为优惠