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万源市商业步行街策划新
策划资料
总体市场态势
一、 总体市场态势
1、住宅部分
2005年的万源市推出的住宅项目较机尚待发掘。
7、主题商城——相对明确的主题定位或消费人群是突破项目市场的有效方式
万源市传统的商业模式正经历较大的转变。主题商场将成为万源市以后商业物业发展的趋势，但到目前为止，近两年推出的商业物业以“金缔花园”“阳光花园”“滨水领地”为例，仍然奉行着传统的商业销售模式，并没有管理公司介入，缺乏管理经验，极大的打击了外地投资者的投资信心，对于品牌招商影响较大。
万源市场发展趋势
三、 万源市场发展趋势
2006年下半年及2007年的万源房地产市场较05年相比较，市场变化的趋势将规律化，更加明显化，特点也将更为突出。
1、竞争将更加激烈
“滨水领地”“万源廊桥”等一系列楼盘的推出将会直接影响本项目的销售。特别是占据市政府支持和特色商业的两大优势的“万源廊桥”将直接对万源的商业地产产生直接的影响。同时也将影响万源的消费形势。虽然去年全市经济仍然保持较快速度的增长，居民收入稳中有升，但市场的消化能力仍然有限，总需求远远低于全市的供应量。因此，在市场容量有限的情况下，不成为畅销盘就会面临积压。
2、细分市场与产品优势的营造将成为重要砝码
在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分开发商意识到突出个盘的特色，全新打造品质楼盘，特别是注重营造社区的配套设施来出金社区商铺的销售。以“滨水领地”和“金缔花园”为代表的社区将公共配套设施中的休闲娱乐设施作为吸引小区居民的一种营销工具，取得了非常好的效果，特别是“滨水领地”的销售结果更是出乎了所有人的以外，由于小区配套的利用，使小区的商铺价格上升了近一倍。每天傍晚的散步人群向小区中聚集，平均每天晚上有将近3000人左右的人流量。这是小区商铺价格上涨的主要原因。
3、与大城市接轨，注重产品的细节化
楼宇智能化进程在一级市场非常迅速，在万源的房地产开发中尚未完全的推广，宽带网络正发展成为中高档楼盘的必须品。并将进一步走向日常生活，特比是针对商业楼盘的智能化建设必将引领万源市场商业物业的发展。
同时，细节上的规划将更受到万源市场的消费者的青睐。从“滨水领地”“金缔花园'户型设计中可以看出布局设计合理的户型更受到消费者的追捧，结构上创新、配套上更加合理是发展的必然趋势。
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、商业物业将进一步规模化、主题式购物、休闲购物的方向发展
热爱休闲、喜欢安逸的生活方式是万源人的特点之一，他们希望一战式购物，无明确的定位和不能明确告之定位的商业区很难有吸引力。从万源的后河每晚的散步人群来分析可以看出万源人需要一种享受和休闲的消费模式，在河滩上的消费不能算是不高，其舒适度也很差。但就是这样的一种消费水平与消费享受极为不合理的地方，每天的人流量竟然可以达到20000人左右。这些恰恰表明了万源市需要一种真正的大众休闲广场。虽然万源的一些项目地位在休闲娱乐方面，但项目交房后仍然是传统的商业街模式，并没有真正意义上满足万源市人民心中的预期，因此很难有较高的附加值。
5、夜间消费市场将被真正的挖掘出来，消费地点将向市中心转移
万源的商业气氛多集中于白天，到目前为止，万源市的夜间消费市场并没有被完全挖掘出来。一次，夜间消费市场的挖掘和正确引导市商业地产吸引人气的主要方向。目前，万源的夜间人群主要集中在滨河路，“滨水领地”正式交房后，一部分人群转移到了“滨水领地”的社区内，导致社区内的人流量剧增。特殊的“河滩夜市”现象由于河滩内受到天气和水量的影响有严重的商业弊端，况且处于一种无序的混乱局面，里面的摊位也是“先占先得”，无法真正形成一种商业区域，其大量的消费人群的转移也成为必然。
万源市市场总特征
四、万源市市场总特征
1、市中心区域商业状况及前景展望
1)中心商业区域的形成和发展
根据万源市十一五规划：万源市市中心要以一批的形象工程的典型楼盘来达到带动整个万源市经济业态发展的目的。其主要关注的项目为本案和“金缔花园”、“阳关花园”等有较好发展前景的项目实体。2003年至2006年上半年，“客运大厦”“阳光花园”“滨水领地”“跃进小区”、“华兴小区”等项目的顺利完工，万源市的商业地产改革正不断的进行着，市政府的合理规划为万源的房地产注入了活力，同时业带动了相关产业的发展。随着城市规模的不断扩大，万源市着逐步形成了一批住宅小区，聚集了大量的居住人群，传统的商业老街从位置、功能、规模上难以满足城市居民消费水平的需要，市中心商圈的重新定位已经是发展的需要。
市政府规划出台以前，“金缔花园”作为中心商圈发展的一个新起点，“爱家购物广场”以富有战