文档介绍：观澜 2011
——观澜湖别墅推广销售案
1 市场部分
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2 成交客户分析
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3 价格制定
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4 推广策略
5 销售办法
1、市场分布格局
净月别墅板块
高新别墅板块
中央别墅
板块
净月别墅板块细分
09年
10年
11年
10年价格与长春均价相比
项目名称
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
供应套数
均价
万元/平
弗朗明歌
226-268
167
114
68%
190-220
270-350
108
93
86%
350-400
100-150
-
基本持平
华业
262-291
50
45
90%
190-210
262-291
27
27
100%
200-220
72
8000左右
↓43%
中信净月山
——
—
—
—
——
——
270-300
40
32
88%
460-500
236
-2
30-41%
国信美邑
305-320
52
42
81%
1
300-320
305-320
50
45
90%
450-470
90多套精装修
-2
27-32%
惠斯勒
——
—
——
—
——
——
250
20
20
100%
310
160-180
-
↓%
御翠豪庭
——
—
——
—
——
——
190-260
20
20
100%
300-500
80-100
——
——
御翠园
348-387
30
24
80%
1。35
470-520
324-380
112
96
86%
500-600
二期约60-70套,后期尚未规划
41%以上
合计
299
225
75%
557
513
92%
370-430
预计718—798套
净月别墅板块潜在竞品
09年
10年
11年
10年价格与长春均价相比
项目名称
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
元/平
均价
万/套
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
供应套数
均价
万元/平
远洋地块
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
50-100
——
——
融创地块
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
80
——
——
华瀚
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
未定
——
——
保利净月
——
—
——
—
——
——
——
—
—
——
——
——
40
——
——
合计
预计170—220套
高新别墅板块细分(含潜在竞品)
09年
10年
11年
10年价格与长春均价相比
项目名称
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
元/平
均价
万/套
面积区间
供应套数
去化套数
去化率
均价
万元/平
均价
万/套
供应套数
均价
万元/平
融创上城
——
—
——
—
——
——
221-281
45
40
89%
310-400
10
16%
保利林语
——
—
—
—
——
——
306-320
35
10
29%
-
380-410
70
7-16%
——
—
—
—
——
——
269
42
37
88%
1-
290-300
80
↓%
罗兰香谷
——
—
——
—
——
——
245-249
54
28
52%
320
25
↓14.%
逸墅蓝湾
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—
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