文档介绍：第七章 房屋及设备设施管理
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第一节 房屋及设备设施管理概述
第二节 房屋及设备设施维修养护方案与实施
第三节 共用设备设施的运行管理
第四节 房屋及共用设备设施
1．维修养护的方式与类别
〔1〕维修方式
a．预防性维修——为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，按事先规定的修理方案和技术要求进展的维修活动，称为预防性维修。
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几种方式：
方案性预防维修〔定期维修〕：周期性特点
状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为根底，按实际需要进展修理的预防维修方式。
改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能缺乏、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。
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b．事后维修——是对一些目标和工程，不将其列入预防维修方案，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进展修理。
c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进展的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进展事前准备。
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〔2〕修理类别
大修
中修
小修
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〔3〕修理周期和修理周期结构
修理周期
对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；
对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。
修理间隔期：指两次相邻方案修理之间的工作时间。
修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。
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2．维修养护方案的种类
〔1〕按时间进度编制的方案
年度维修保养方案
季度维修保养方案
月维修保养方案
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〔2〕按修理类别编制的方案
如房屋维修养护方案、空调系统维修保养方案、消防系统维修保养方案等。
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3．维修养护方案的编制依据
房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期
房屋及设备设施的使用要求和管理目标
平安与环境保护的要求
房屋及设备设施的技术状态
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4．编制维修养护方案时应考虑的问题
物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；
应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进展；
应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；
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应切实考虑企业资源和能力能否保障各工程的维修保养；
方案最后确定前，资金一定要落实；
制订方案时应该包括必要的工作程序和检验程序，使方案具有可操作性和可验证性；
对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非顶峰期检修。
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5．维修养护方案的编制
明确目标
收集材料
计划草案论证
计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明
执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整
计划的可执行性和验证办法
以往运行记录
技术状况诊断
技术档案资料
计划草案编写
技术可行性分析
资源的满足情况
资金的落实情况
能否满足需求
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6．维修养护方案的内容
房屋及设备设施维修养护计划
维修养护的对象：名称、位置、状态、范围
维修养护的责任人：人员构成、分工和责权
维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔
维修养护的方法：包括必要的程序和规程
维修养护效果的验证： 包括验证的方法、记录等
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二、房屋及设备设施维修养护方案的实施
〔一〕修前预检
〔二〕修前资料准备
〔三〕修前工艺准备
〔四〕其他准备
〔五〕组织实施：质量的控制、进度的控制、本钱的控制
〔六〕验收和存档
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三、运行和使用者的责任和配合
指定负责消防系统运行的责任人2～3人
运行责任人应对维修保养记录和报告进展审查和签字确认
运行责任人的职责
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四、维修保养人员职责
应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。
进入现场5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。
提交月、季、年度保养方案，经审核批准后实施。
按照方案对建筑消防设施进展定期检查、维修和保养。
每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。
实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。
接到运行人员通知，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障。
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五、月、季度检查
〔一〕每月检查
1．消火栓系统
2．自动喷淋系统
3．自动报警系统
4．防排烟