文档介绍：园区地产专题
前瞻家产研究院
二零一八年六月
什么是家产地产？和住所地产有何差别？
家产地产四个字能够进一步拆分，一个是家产，一个是地产，自然，
还有一个很重要的主体不行忽略，那就是政府。我们从不同样主体来看，本
园区地产专题
前瞻家产研究院
二零一八年六月
什么是家产地产？和住所地产有何差别？
家产地产四个字能够进一步拆分，一个是家产，一个是地产，自然，
还有一个很重要的主体不行忽略，那就是政府。我们从不同样主体来看，本
质上讲，家产追求的是共同和资源获取，一方面追求家产地区内部的共同，
比方家产链的高效合作，另一方面追求依赖于地区背书获取外面资源，比
如政策条件的优惠、地区背书获取资本的支持等等。另一个角度，家产地
产在必然程度上是家产齐聚产生的规模效应，能够极大提高家产地区这个
自组织的内部高效运作和资源分派，也能利用自己的品牌和规模获取富强
的议价能力。
图1：家产地产主体分类
而从地产角度讲，家产地产实质上要服务于家产，那么怎样更好地发
挥地区的规模效应就要依赖富强的规划能力和设计能力。同时，更为重要
的是怎样招商引资，其实我们解析一下家产地产做得比较不错的华夏幸福，
利润很大一部分根源于廉价拿地和政府返还的项目落地投资额(这个部分
毛利率高达95%)，坊间听闻华夏幸福几乎承包了某些县区的招商引资工作。
富强的招商能力是连结政府和开发商的富强链条。其他一个就是后期的运
营服务了，现在在地产的白银时代，我们能够看到大批的地产商将存量运
营提高到一个空前未有的高度，物业服务做得都算中规中矩，可是做的非
常突出的仍是几个老牌地产商。
家产地产与住所地产存在实质的差别
固然从时间上来看，家产地产是承接住所地产发展成熟后的产物，但二者其实相像度上并无什么交集。我们说，家产地产的产生源于两个方面的需求，一个是城市化的发展致使资源外溢，另一个是承接经济转型。这就要求：(1)家产地产依赖于中心城市高度的经济发展条件和人口密
度;(2)高度开放的市场经济环境是根本支撑;(3)必然的家产资源优势和交通优势决定了家产地产属性和形态。比方浙江的乌镇依赖于杭州上海，依赖自己资源并承接部分研究职能，成为互联网家产小镇。
从另一个方面来看，住所地产其实是财富订价，而家产地产实质上是金融产品订价，或许说是投资订价。住所主要依赖供需关系，而家产地产则是一个连续经营获取利润的工具。也就是说，住所地产重申的是资本
的迅速回款，所以住所开发商一般特别关注两个指标，一个是IRR(内部利润率)，一个是转动回款周期，前者兼备了利润率和去化率，后者则是对
资本链的强把控。而家产地产说白了是营运增值，获取牢固利润的买卖，更为关注EBITDA，或许说经营性净现金流。
营运为王，衍生两种路径
随着住所地产和商业地产市场的天花板渐渐光明，传统地产商纷繁挺进家产地产。比较典型的两类代表一个是传统住所开发商一哥万科，一个
是初期就明确立位坚持做家产新城的华夏幸福。不同样的是前者是将家产地产作为自己转型做存量经营的布局的一部分，后者则专