文档介绍：企划部
2011 年 11 月土地市场
一、供应分析
2011 年 11 月份,已公布仅有 87 宗土地上市,上市面积共计 636
万㎡,供应量环比 10 月份大幅上涨了 313%。
11 月,新增挂牌土地 87 宗,其中住宅类 14 宗,居住、商业混合
类 7 宗,商业类 17 宗,工业类 49 宗。新增居住用地 96 万㎡,占 15%;
居住、商业混合用地 73
万㎡,占 11%;商业用
15%
地 68 万㎡,占 11%;
11%
工业用地 399 万㎡,占
63%。工业类用地占供
63%
应量的第一位。各类用 11%
地分布如图:
(数据来源:天津
居住居住混合商业工业
市土地交易中心)
11 月,市内六区新增供应万㎡,其中居住类万㎡,商业
类万㎡;环城四区新增供应 74 万㎡,其中居住混合类 24 万㎡,
商业类万㎡,工业类万㎡;滨海新区新增供应 260 万㎡,其
中居住混合类 9 万㎡,商业类 24 万㎡,工业类 227 万㎡;远郊地区
新增供应 291 万㎡,其中居住类 89 万㎡,居住混合类 40 万㎡,商业
类 29 万㎡,工业类 133 万㎡。
本月土地供应量的快速回升主要由于滨海新区的放量供应,供应
量与远郊地区几乎持平,居住用地在市区及环城四区有少量供给,大
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多数都集中在城市周边区域,城市中心房价居高不下,土地稀缺供应
有限,导致居民逐步外迁已经成了大势所趋,如果能够解决交通配套
问题,选择价格相对较低的周边住宅是一个不错的居住解决方案。而
滨海新区与远郊地区工业投资依旧火爆。
各区域供地分布如下图:
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
市内六区环城四区滨海新区远郊五区县
工业商业居住混合居住

(数据来源:天津市土地交易中心)

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地块关注:
1、本月位于和平区卫津路东侧,其四至为:东至色织十一厂,南至
规划万全道,西至卫津路,北至南营门公交站的编号为津和卫(挂)
2011-232 号地块(图中红色六角星)挂牌上市。

出让面积㎡,规划用地性质为商业金融业,建筑总规模
37700 ㎡(其中含酒店型公寓建筑面积 29500 ㎡,商业建筑面积 8200
㎡),绿地率 5%,建筑密度 60%;地下空间范围不得超过地表用地界
线,深度不超过大沽标高负 20 米,主要功能作为停车及设备用房使
用,建筑规模在下阶段规划方案中落实。起始价为 31850 万元(不包
括市政基础设施配套费)。
本项目位于市区繁华商业区内,周边商业、金融、商务、教育资
源一应俱全,属于绝佳的公寓选址。8448 元/㎡的起挂楼面价基本上
客观反映了地块的区位价值,按该价格预估房屋的成本价会达到
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20000 元/㎡,但是在这个位臵的房屋价格,在 2~3 年后肯定比这个
价格要高。如果项目设计合理,打造小户型精装公寓会有很大的市场
消化能力。预计该地块溢价空间不大,很有可能以底价成交,但该项
目还是值得长期注意的,毕竟在如此寸土寸金的区域内已经很难找到
可开发的土地了。
2、本月位于河西区解放南路东侧,其四至为:东至太湖路,南至渌
水道,西至沂山路。编号为津西解放(挂)2011-229 号地块挂牌上市
(图中红十字位臵)。

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出让土地面积为㎡,规划用地性质为居住,可建建筑面
积不大于㎡,建筑密度不大于 20%,绿地率不小于 40%,建
筑限高为 100 米。起始价为 111610 万元。
项目位于梅江东地区,相比于解放南路西侧林立的高端项目,本
区域略显冷清。按规划推算,容积率 ,产品定位在低密度高层住
宅,5810 元/㎡的起挂楼面价估算成本在 16000 元/㎡以上,区域内房
价基本处于这个水平。
回顾 10 年来梅江地区从无到有的发展历程,梅江东地区还是值
得期待的。同时规划中关于居住小区级配建内容包括:居民活动场地、
托老所、社区商业服务网点、环卫清扫班点、社区卫生服务站、公厕、
文化活动室、居民健身场地、社区服务点、早点铺、便利店等社区配
套设施的硬性要求也保证了未来居民的基本配套需求。由谁来开发这
个体量适中的项目,其开发推广方式使我们要关注的。

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二、成交情况
2011 年 11 月份共有 51 宗土地成功出让,成交面积 322