文档介绍：富盈地产常平板石项目
定位回顾及物业发展建议
东莞合富辉煌策划事业一部
2011年6月
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本报告内容结构
项目定位与发展战
略回顾
项目属性回顾
项目产品定位
项目客户定位
项目物业发展战略
建筑立面建议
社区园林设计建议
公共空间打造建议
户型设计建议
户型空间尺度建议
鉴于本项目整体定位已经汇报,本报告的重点将集中在第三部分:项目物业打造建议
项目规划设计概念
项目物业打造建议
地块价值分析
规划排布建议
项目定位与发展战略回顾
1
项目属性
项目产品定位
项目客户定位
项目定位与发展战
略回顾
项目规划设计概念
报告内容结构
项目物业打造建议
,中高容积率,昭示性好,有限高要求
项目属性回顾
占地
㎡
容积率
限高
60米
地块规划指标
地块整体概况
1、地块虽离镇中心较近但未能形成片区;
2、两面临路,地块召示性较好;
3、临路产品受噪音影响严重。
4、限高60米、但容积率高,楼间距较密;
项目属性初步界定
考察方向
项目自身情况
项目属性界定
地块区位
位于常平中心区,靠近常平商业中心,但周边商业气氛较差
靠近中心区、中大规模、中高容积率的项目
区域规划
常平镇是东莞重点镇区,项目靠近政府规划大京九片区,邻近桥头、谢岗镇
城镇核心规划片区、交通便利
区域配套
靠近常平核心商圈,常平医院,欧亚酒店
生活、教育等配套齐全
区域景观
无外部强势资源
无外部强势资源
项目属性回顾
在售楼盘分析-项目分布
楼盘众多,竞争激烈
2007-2011年5月,常平镇先后开发楼盘约26个,平均每年新开发约5个,楼盘众多;
2010年常平镇共有8个楼盘有新增供应,竞争激烈;
加入项目竞争的不仅仅是常平镇内楼盘,黄江中惠、大朗碧桂园等5个项目也将分流客户。
中惠金士柏山
中惠珺庭
御富别墅
天御
常平万科城
蔚蓝城邦
大朗碧桂园
翰林雅苑
东田翠湖湾
东田丽园
翠景湾
名仕官邸
世纪康城
丽景国际
金凯新都
新天美地
碧湖花园
葵花里
玫瑰花园
中惠金士柏山
中惠珺庭
御富别墅
天御
本项目
蔚蓝城邦
大朗碧桂园
翰林雅苑
东田翠湖湾
东田丽园
翠景湾
名仕官邸
世纪康城
丽景国际
金凯水都
新天美地
碧湖花园
葵花里
玫瑰花园
富康花园
长岛公寓
花样年·江山
誉景名居
半岛豪庭
黄江区域
市场
扫描
在售楼盘分析-销售价格
常平区域洋房销售价格涨幅较慢,08-09年维持在4800元,2010-2011年维持在5800元;
公寓楼盘价格较低,以5000元以内为主,洋房楼盘主力集中在5100-6100元之间。
常平区域洋房价格涨幅较慢,楼盘主力集中在5100-6100元之间
洋房整体去化率约55%,-㎡户型去化率略高,达59%;
截至6月19日,㎡,主要集中在翠景湾和霞辉花园1264套。
在售楼盘分析-产品消化率及库存情况
面积区间
未售
已售
总计
销售率
70以下
63
102
165
62%
71-80
28
230
258
%
80-90
310
405
715
57%
91-100
216
460
676
68%
101-110
5
27
32
84%
111-120
216
68
284
24%
121-130
13
83
96
86%
131-140
5
113
118
96%
141-150
20
20
100%
151-170
50
8
58
14%
171-180
66
2
68
3%
181以上
292
23
315
7%
合计
1264
1541
2805
55%
洋房整体去化率约55%,㎡1264套,不足消化一年,处于低库存水平。
潜在供应楼盘-已开工
已取得开工许可证洋房供应约8万平米,690套
2011-2012年常平洋房潜在供应预测表
(已取得开工许可证)
目前洋房库存除了已经取得预售的1264套之外,,690套,估计在2011下半年-2012年上市。
项目名称
月份
工程名称
产品类型
建筑面积
套数