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物
业
筹
备
方
案
（报审稿）
物业筹备组
日10月10年2018
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目录
项目概况
二、本项目适合自主运营模式 4
三、本项目适合综合经营性物业
四、物业的服务定位与要负有管理服务义务。如属地范围内的基础公共设施、消防设施保障义务。
5、一般商住比低于***的小区首先考虑作为商住综合体来运营和服务。而*******中仅****商住比平均为***，具体如下：
区域
住宅数量
住宅面积
底商面积
商住比
***
*19
820***
***000
1:***
2#地
**1
640***
***500
1:***
合计
**30
***6000
***500
1:***
四、物业的服务定位与目标
1、***地住宅**市三星级物业服务标准。服务于民，为业主提供
优质的基础服务，保障小区环境整洁、安全的同时给营销创造良
好的租售环境；
2、依托****地三星级服务的经验积累和业绩承接3#地商城的物
业和外接业务，进而增强物业自我造血能力；
3、通过不断组织开展社区活动，提高居民的幸福指数进而实现物业的社会价值；
4、利用物业有与业主、租户最短距离的先天优势积极参与空置资产的租售，以达到快速增值的目的。
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五、*******物业组织架构
*******物业组织架构（单纯服务型）
财务部综合行政内勤人2人2
服务中心经理人1
副经理人］
客服部人5
工程部
员工食堂人2 环境部人21 人7
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客服部开展工作示意图
经理、副经理
客服主管工程、环境、秩序专业主管
业主、其他相关方
前台房管
说明：通常综合商业物业分营运、服务两大体系。营运由物业经营、租赁代理、策划推广三大板块组成；服务由物业培训、政策咨询、工程咨询、物业管理四大板块组成。每一板块独立成型，但又互为支援，互为补充。
客服部作为商业体物业营运、物业服务两大体系之中物业基础服务的转运枢纽核心，担负服务中心和业主联系的纽带，其他专业部门在做好本职工作基础上无条件配合支持客服部的报事报修安排。
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职能部门及岗位职责说明（略，详见附件）六、物业绩效考核
评分及奖惩方案
（略，详见附件）七、*******物业组建及运营收
支预算
*******预期年营收
序
号
项目
预期年收入（元）
备注
入住期年收
入
成熟期年收入
泊车物业费、
服务费等
2,713,323
4,487,989
受租售因素影响，前
两年为入住期
预期收益
-1,181,624
593,043
*******年支出费用预算
序
号
项目
单项费用（元）
备注
占比
单项年费
用
单项月费
用
1
人员工资
2,498,600
208,217
%
2
保险及福利
457,522
38,127
%
3
环境卫生及
绿化养护
43,200
3,600
参照原13万皿项目，预估值
%
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4
维修保养
120,000
17,667
%
5
设备运行能
源费
280,000
23,333
%
6
电梯维保费
200,000
16,667
部电40
梯，每部
电梯每年
5000 元
%
7
行政办公费
48,360
4,030
含外联及
社区活动
费用
%
8
固定资产折旧费
37,225
3,102
%
9
小计
3,684,907
307,076
%
10
税金
210,040
17,503
%按
提
%
11
小计
0
0
%
12
服务费用总
支出
3,894,946
324,579
项项
9+11
%
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*******物业人员配置表
序
号
部门
人
数
人均月工资
（含社保补
贴）
年工资
（一年13个
月计算，含社