文档介绍：: .
房地产公司避税方案分析
这时，其全部允许扣除金额为：
100＋％X
根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：
X＝（100＋％X）
解以上方程可知，，（100＋％×）
其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，
税
率为30％的规定。假定此时的售价为（＋Y）。
由于售价的提高（数额为Y），％
额＝＋％Y
增值额＝＋Y－（＋％Y）
化简后增值额的计算公式为：
％Y＋
所以应纳土地增值税：
30％×（％Y＋）
若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（％Y＋）
即Y＞
这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，（＋）
通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，
。
在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却
只能获取较低的收益，如欲提高售价，，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格
提高所带来的税收负担土地增值税举例
某房地产开发企业，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销
售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额
为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除
项目金额为3000万元。
：
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000－11000）
÷11000=36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000－11000）
×30%=1200（万元）。
：
普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税 率，
应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元）；
豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率，应
纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）。
合计应纳税1250万元，比混合核算多支出税金50万元。为什么会出现这种情况？
因为普通标准住宅的增值率为25%，应缴纳土地增值税。为此，控制普通住宅
的增值率（临界点20%）显得十分重要。
，适当降低房价或者增加绿化等费用，使普通住宅的增值率控制
在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量、
改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。土地增值税举例
同上例，假设普通住宅降价450万元，则少缴营业税及附加
450×%=（不考虑印花税），普通住宅增值率=[10000－
450－（8000－）]÷（8000－）×100%=%；如果增加
开发成本450万元，扣除项目金额增加450×20%=90（万元），增值率=
（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=%，两种情
况下都免缴土地增值税。豪华住宅增值率=（5000－3000）
÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%
－3000×5%=650（万元），合计应纳税650万元，比混合核算节约土地
增值税550万元（1200－650）。即使抵消降价或增加开发成本因素（不
考虑营业税等因素），也增加收益100万元（550－450）。
增加可扣除项目金额的途径很