文档介绍：: .
（行业分析）我国房地产行
发展。
。近几年和房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、
中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立且逐渐走向规范。
WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等
方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。
。人口城镇化既是经济发展到壹定阶级的必然产物,也是我
国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我国
城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的阶
级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的
消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。
积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问
题之壹,未来每年城市化比例将增加壹个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅
建设,为房地产业的发展提供巨大商机。
。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和
全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发
展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域
经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不
会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地
产业的平衡发展。
，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体当
下住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以
及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地
产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步
建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少
了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金
融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房
地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,
将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。
第三节机遇面前应警惕房地产泡沫
“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为仍会上涨的预期促使下，
不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。在房地产
业，“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，壹旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘”的可能。而当房价下跌 30%至 50%，房
产就变成了负资产，中小投资人将损失惨重。
由于我国加入世贸组织及北京申奥成功所带来的重大发展机遇，市场预期将会有更多商业机
会涌现，我国各地城市因此大兴土木。从深圳到北京，有数以亿计平方米的高档公寓和写字
楼被投放市场，而同时价格却仍在持续上升。2001 年我国房地产开工数量增长 30%，但价格
仍得之上扬 6%，这使得我们不得不担心房地产市场有可能出现泡沫现象。
：***过后应冷静
自 2001 年 7 月 13 日北京申奥成功后，各媒体壹路猛炒“奥运经济”，对奥运的投资数量也
令人咋舌：先是北京市政府发言人说将为奥运投入 1800 亿元人民币进行建设，接着国家统
计局发言人表示将投入 2800 亿元人民币，仍有媒体引官方的话说，要为奥运投入 3000 亿元，
如果不够仍可再追加。于是，便有房地产业界人士认为，在这个庞大的建设中，场馆、基础
设施、住宅等建设将占有其中的大部分资金，这些建设将带动建材价格的上扬，这种上扬会
波及房地产价格。万通集团主席冯仑更是认为，申奥成功，对北京的房地产业是个大利好，
高档住房的价格涨到 2 万元每平方米不成问题，这种预言对很多发展商来说有着很大的诱惑
力。
当然，奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年壹遇的机遇，可是，***过后更需冷静。
仔细地分析壹下便不难得出，这