文档介绍：北佳房产江苏句容市华阳西路
前期规划产品定位报告
2010年5月新联广谨呈
北佳房产
超越不止于梦想……
领跑者的姿态,冠军前方没有终点……
超越……
本定位报告的最终目的为实现超越,集中解决三大超越为本报告出发点。
超越区域现有产品格局,加速句容城市化进程;
超越目标客户对新都市美好生活的期待;
超越开发企业基本利润要求,实现企业品牌与产品影响力的双提升。
项目初步定位
潜在客群定位
区域市场分析
项目资源分析
竞争环境
分析
组合与对比
项目精确定位
宏观政策影响分析
市场风险机会评估
财务风险效益评估
产品初步方案建议
报告逻辑架构
+
+
符合企业开发战略
项目初步定位
组合与对比
项目精确定位
+
市场风险机会评估
财务风险效益评估
产品初步方案建议
+
符合企业战略
宏观政策影响分析
区域市场分析
潜在客群定位
项目资源分析
竞争环境分析
全国房地产大势
全国房价上涨过快,宏观调控政策出台,改善型需求受到抑制,投资市场受到打压
全球经济复苏,中国对外贸易增加,“三大马车”重新拉动中国经济的发展,房地产不再作为GDP的重要支撑;
国内经济面临结构调整,房地产行业过热,中央急需通过政策调控防止国内经济的硬着陆;
国家对房地产调控不力:土地市场火爆,地王频出,房价快速上涨,投资、投机行为盛行;
民间意见较大,通胀压力上升造成资源价格上涨,CPI持续上升,民众对调控房价的呼声较高;
信贷政策
政策背景
核心内容
调控目的
2010年的
“”
房价快速上涨;
市场上投资、
投机行为盛行
1、购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
2、对于购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;
3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
1、抑制改善型需求购房;
2、打压投资、投机行为;
3、抑制房价过快上涨。
2005-3-5,温家宝在《政府工作报告》中明确提出抑制高价房
2005-3-16,上调个人房贷利率,同时部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人房贷最低首付比例”由20%调整到30%
2005-4-27,国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》
2007-9,央行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,针对投资性住房需求,规定对购买二套以上住房提高首付比例和贷款利率
,国四条出台。,温家宝提出抑制部分城市房价过快上涨。 ,国十条出台
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2003-04
2003-08
2003-12
2004-04
2004-08
2004-12
2005-04
2005-08
2005-12
2006-04
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2007-04
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2008-04
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2008-12
2009-04
2009-08
2009-12
2010-04
—商品房价格指数—政策趋势
新政对全国重点一、二线城市造成较大影响,成交走势均出现较大下滑
从全国重点城市的每日市场成交表现可以看出,新政出台后,刺激了市场小量的成交,主要由于大量客户赶在新政具体实施前完成交易和贷款的签约;
而在新政出台后两周,随着政策的实施,信贷政策的紧缩,市场受到较大影响,成交量迅速下滑;
全国房地产大势
套
元/㎡
句容市场影响分析
短期内成交量走势波动较大,整体呈现下滑趋势
短期内成交量受到影响
新政出台前成交量稳步上升:㎡,同比上涨67%,,同比上涨119%;
新政出台短时间内成交量大幅上涨:4月中旬,新政刚刚出台,大量的客户赶在地方政策出台及银行贷款细则出台前完成成交,造成单周300套的高成交量;
新政出台后成交量走低:新政出台后两周,句容全市成交量开始出现明显下滑,连续三周成交量出现不足百套的成交现象。
句容市场影响分析
入市门槛提高,二套房需求受到抑制,投资客户明显退场,市场上观望情绪开始形成
自住和投资客户心里各不相同
自住客户出现观望情绪:新政出台后,售楼处的上门量明显减少;
首次置业的客户将以等待为主,关注市场价格走势;
改善型置业或其他二套房以上置业客户需求受到较为明显的抑制;
投资客户离场:虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大,但由于市场趋势不明