文档介绍：日期:2010年6月12日
谨呈:来宾市嘉城房地产开发有限公司
水韵·铭府
项目营销推广方案
本报告技术思路
区域概况
凤凰工业园
市场背景
主题推广语
本体扫描
项目SWOT分析
卖点提炼
客户定位
市场定位
项目界定
综合研判
面临问题及策略应对
营销策略组合拳细分
活动策略
价格策略
整合推广
策略导向
推广总策略
阶段推广方略
广告效果评估与策略调整
一期住宅营销费用预算
结语
项目分析
VI创作演绎
第一篇:项目分析
三
二
一
本体扫描
项目SWOT分析
◎项目总用地面积约37546平米,。

项目概况
◎项目地处来宾市凤凰镇与凤凰工业区之间,是来宾市兴宾区未来新城最繁华的商业地带,是未来凤凰镇新的行政、商业、文化中心。
◎水韵·铭府是一座集多层洋房、商业设施及商业配套于一体的综合性楼盘。
◎项目用地内环境优美,有自然形成的水面,具有良好的自然环境,是适宜居住的优良场所。
锰矿区
凤凰工业区
本案
●
观光水渠
凤凰·新城天地楼
建筑以现代建筑风格为基调,力求体现出简洁、高效、优雅的现代生活方式,并充分的利用现代设计元素,使整个小区的建筑立面形成优美的轮廓,刚柔相济,景观互相渗透,互为依托,使整个建筑与水系、自然景观融合在一起。
项目地块为较规则的三角形,北部是已经建好的居民住宅区,风景优美的观光水渠把北部的居民区与本项目区域相隔开来,西北角是已经建好的休闲健身广场,车行主入口,东面是临接已建好的文林小区,项目用地正中轴线南北和东西区域皆有观光水渠融会贯通,与北面的水渠相得益彰,上下呼应。项目在入口广场南面布置的是一层商铺,其余是6+1层住宅,底层架空。整体上,根据不规则地形灵活布置一种藏风聚水的风水格局。
景观水系自然融合
总体布局
社区格局藏风聚水
一轴、一心、二庭院
依据用地条件和设计要求,规划采用“院落式”的组织理念,社区规划结构上结合机动交通环线和绿化景观通廊的设计,形成“一轴、一心、二庭院”的总体规划结构。
一心:指以水文化广场为中心;
一轴:指贯通小区的水系主轴;
二庭院:指两个公共绿化活动庭院。
整个规划打造的实现,将大幅度提高区域人居品质。
总体布局
城市公园
优势 Strength
劣势 Weakness
二. 项目SWOT分析
◎购买力低
乡镇居民普遍收入较低,购买房产支付能力较低。
◎生活不便
通往售楼部的道路缺乏修整,距离菜市、市集点较远,附近几百米范围基本无商业业态。
◎地段欠佳
处于凤凰镇——八一矿区之间的边沿地带,地段形象欠理想。
◎市场滞后
镇区居住环境以传统宅基地为主,激发客户对商品房居住理念的认知,需要一定的时间过程。
◎实景展示
一期天地楼现房绝大部分已售,部分园林、绿化、水景已投入使用,突显开发商实力,提升客户对本项目的信心;
◎精品物业
项目规划理念超前,引进自然水系、打造精美园林并与现代立面建筑风格相结合,将成为凤凰镇地标性建筑群。
◎市场唯一
目前该镇区无其他商品房在建、在售商品房物业形成直接竞争。
◎区位前景
凤凰工业园在来宾市重点打造的四大工业园中规模最大,招商引资发展势头迅猛。
售楼部前道路
实景园林
引进自然水系
地块图片