文档介绍：2011年9月哈尔滨房地产市场分析报告
一、
Ø 部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大
“限购令”以来,楼市调控的“螺丝”始终没有放松,半年下来,全国房价的涨幅逐现趋缓。在调控大背景下,部分二、三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重。
目前,35个大城市房屋库存相当3个月销量,这一数据在今年下半年很可能继续增加,预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量,其中,二线城市的库存问题将尤为突出。
一方面库存加大,而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示,今年上半年,全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑,%,%。
记者注意到,交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显著下降。记者采访的多数开发商中,只有少数几家表示过去6个月中,其所在城市的新建住房价格出现下降。
但同比来看,价格下降的城市却仅有3个,其余67个城市房价均有所上涨,涨幅回落的城市有28个。值得注意的是,在明确限购的39个城市中,%;而非限购的31个城市中,%。
同程视点:房地产企业上半年中报数据中占比预测,多数中小型房企上半年利润增长率出现负值,仅有少数大型房企(万科、保利等)销售利润有一定增长,限购令出台半年中,全国存房量也迅速增加,下半年多半房企资金紧张,目标也为快速回笼资金为主。
Ø 房价停涨库存上升“金九银十”或成泡影
未限购城市涨势依旧
“限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。统计数据表明,在全国70个大中城市中,实施“限购令”%,%。
除一线城市全面停涨外,在南京、杭州、海口、南宁等省会城市,房价环比已出现负增长。
事实上,如果考虑到保障房因素,一些城市的房价已出现明显下调。根据北京市房地产业协会的数据,今年1~7月,北京市新建普通住房(统计中纳入保障房)的成交均价为13623元/平方米,%。从5月份以来,该价格已经保持连续3个月下调。
最近,北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象,个别项目的后期单价比前期降低5000元左右。尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷,但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。
全国来看,上月房价上涨较快的城市,仍以二三线城市为主。其中,%的泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关,均为未限购城市。
虽然价格的环比涨势趋缓,但同比数据上,多数城市的房价仍高于去年同期。今年7月,仅有三亚一个城市的房价指数同比下降,其余69个城市均有不同程度的上升。
同程视点:国家统计局发布数据显示,全国70个大中城市中,7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的有14个,持平的城市有17个。近几个月来,价格环比下降和持平的城市持续增多。
值得注意的是,北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅价格上月全部停涨,这还是最近3年来的首次。与此同时,二三线城市仍然是房价上涨的主力。随着调控的继续深入,一线城市将率先出现房价拐点。若限购范围继续扩大,二三线城市房价也将面临较大的下行压力。
Ø 央行将推存款准备金新政预计冻结八千亿资金
从多位银行业内人士处获悉,中国人民银行(央行)已于昨日下发通知,计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,从9月5日起实行分批上缴。
这意味着大量资金将被冻结,相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。
所谓保证金存款,指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时,按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。而在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下,银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。
央行网站统计数据显示,截至2011年7月末,,,。简单测算,如将存款准备金率考虑为21%的平均比例,则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。
据业内人士介绍,根据央行此次通知,目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴,而其他银行则自9月15日起分批上缴。
央行还为银行设定了一定的“过渡期”,譬如对大银行来说,9月5日至10月4日,只需要将保证金的20%按比例补交存准,然后10月5日至11月4日按60%的基数补交,11月5日以后才按100%的比例全部计收准备金。对小银行来说,宽限期则长