文档介绍：永泰· 御园欧境营销方案
第一篇价格定位
项目解读:
御园欧境
御园欧境
提前5年入住都市中心
纵观太仓城市发展脉络,西城正迎来“东进、南拓、西延、北扩”的大好时机,基础设施提档升级、新的生态居住中心、家具商贸中心、物流中心正在形成,作为太仓老城区发展后备基地的繁华已现端倪,一个大型的生态居住板块已开始打造。
主要技术指标:
*总占地面积:
*总建筑面积:
*住宅面积:
*商业面积:
*住宅户数:1600户
*容积率:
*绿化率:35%
项目解读
御园欧境
大型国际复合社区地中海风情建筑高品质社区
小区总占地面积200余亩,涵盖联排别墅、多层洋房、小高层洋房等类型,奢华大气,是大型的复合社区。
采用地中海美学建筑,以世界极致,打造御制级城市美筑,体现了国际化都市的特征
世界级园艺大师,将各种乔木、灌木、植被、花果、流水、假山等立体搭配,演绎出变幻动感的地中海风情的水景园林;
超大的入户花园设计,实现人们将花园引入住宅的梦想,让“庭院情节”在空中得以实现。
3+2, 2+2的户型设计,客厅、主卧、次卧全部朝南,干湿分离;超大阳台、通透景观设计,缔造舒适的空间化生活模式。
回顾2010年全年的房地产市场,许多普通老百姓寄希望于调控政策能够压制并降低过高的房价,但经过长时间的观望、等待之后,准购房者却发现房价不降反升,越调价越高。
在我们还在思考今年房价是否会出现再度快速上涨的情形时。
2011年,新国八条拉开了第三轮调控的序幕,各地限购令的推出能否使民众重燃信心,目前关键还是在于政策真正的效用。
能否使稳、有序的方向发展。上海. 苏州限购了的颁布或许能带给太仓更大的机会。
宏观环境
周边楼盘分布:
翡翠湾
金谷府邸
本案
同类产品对比
在同样的外部环境下对比:
景瑞·翡翠湾
御园欧境
金谷府邸
总体量
53万平米大型生活社区
25万平米
6万方的精致社区
开发商
景瑞长三角品牌开发商
当地品牌开发商
华南房地产
产品类型
别墅、公寓(暂时没有)
别墅、公寓
公寓
套数
刚推出40套别墅,5月份会再推出
本期350套左右
3期还剩20套左右房源
装修情况
毛坯交付
毛坯交付
毛坯交付
样板间
有
暂未定
无
单套面积
185—210平米
公寓:91、102平
别墅:暂未定
91—136平米
交房时间
预计2011年底
暂未定
预计2012年
绿化率
35%
35%
40%
别墅类型
叠墅
联排
——
售价
11000元/平米
暂未定
7200元/平米
结论: 景瑞·翡翠湾> 御园欧境> 金谷府邸
太仓市场上其他同类型产品对比:
项目名称
产品
类型
开盘时间
报价
(元/㎡)
面积范围
(㎡)
绿化率
房源(套)
是否有样板房
去化率
南洋壹号公馆
公寓、别墅
公寓10000
别墅15000
87—220
%
621
有
%
绿地城
公寓、别墅
7800
70—497
40%
1268
——
%
太和丽都
住宅、商业
135平:8000
238平:9000
135—238
25%
447
无
%
上海城
公寓、
别墅(已售完)
8000
95—210
%
2061
有
%
上海公馆
公寓、别墅
公寓:12000
别墅:已售完
一期:240—466
二期会推出小户型
31%
163
有
%
荣御蓝湾
公寓、别墅
公寓:9000
别墅:13000
80—630
%
1154
有
%
太仓市场同类型产品价格分布:
荣域蓝湾
上海城
公寓:8000元/平
公寓:12000元/平
公寓:8000-9000元/平
公寓:9000元/平;
别墅:13000元/平
公寓:8000元/平
公寓:9000元/平
别墅:15000元/平
公寓:7200元/平
别墅:11000元/平
外部因素
内部能力
优势(Strengths)
劣势(Weaknesses)
威胁(Threats)
机会(Opportunities)
S-O:发挥优势,抢占机会
S-T:发挥优势,转化威胁
W-O:利用机会,克服劣势
W-T:减小劣势,避免威胁
紧邻204国道