文档介绍：: .
{营销战略}某地产项
目发展的良好外部环境空
间，航洋国际城应运而生。
市场发展背景
随着东盟商机凸现，政府“136”工程进一步深化，南宁整
体投资环境得到全面提升，基础设施投资力度加大，公建配套
逐步完善，全区、全国乃至全球的投资目光齐聚南宁，南宁将
成为新的投资热土，市场孕育着巨大商机。
投资热土的形成，众多企业、商家纷纷进驻抢占东盟商机
“桥头堡”，势必引发对写字楼、公寓、商场等物业的市场需求，
将会大大刺激本土楼市全速发展。
2003 年南宁楼市商品房预售面积约 250 万平方米（估
测），市场销售总值近 60 亿元。综合分析南宁楼市近三年的发展迅速，
呈现一种释放潜在需求式的发展，每年保持 30%以上的增长率。这为
项目的发展创造了良好的市场氛围。
办公类物业伴随城市经济的发展，也呈现需求逐年上升的
趋势，从 2001 年～2003 年间办公类物业（包括写字楼、商务公寓）
市场供应量为约 15 万㎡、20 万㎡、25 万㎡。从这一数值分析，随着
东盟商机涌现、建设大南宁目标确定，市场对办公类物业的需求将进
一步加大。
进入 2004 年，东盟概念引发市场作出“办公类物业需求
量将急剧增加”这一判断，南宁地产业对此类物业的投资力度加大，
盲目跟风者增多，将会造成此类物业市场供应量上升，势必形成供大于求的市场局面。
同时，由于第三产业增速过快，带动相关产业经营成本的
急剧增加。为此，2004 年国家对宏观经济调控力度将进一步的加大，
银根紧缩，各种金融配套政策陆续的出台，都将对整个地产市场产生
深远影响，使得销售市场面临着巨大的压力。这些不利因素在项目发
展期间应加以关注和重视，适时调整项目发展战略，结合市场变化，
加快建设步伐，抢占市场先机，决胜出局。
项目发展背景
航洋国际城是以前瞻性的国际化设计理念，“打造中国西
南第一城”为目标的中央形象区国际化大型建筑综合体。它的出现将
使城市 CBD 繁华地段东移，使之成为沿民族大道进入 CBD 第一道亮丽
景观，树立中央形象区的国际化地标。
航洋国际城采用最先进的城市建筑综合体现代设计理念，
集甲级写字楼、商务公寓、超五星级酒店、约 10 万平方米中央购物
商场于一体。这样一座超大型、多功能、现代化的建筑综合体，将以
其宏大的建筑体量，富有时代感的出色立面造型，极富创新精神地共
同营造出象征南宁城市经济崛起、社会繁荣进步的中央形象区。它的
建成，不仅仅是南宁 CBD 形成的标志，更是对提升南宁的国际化都市
形象，提升城市对外交流服务的水平，推动城市的区域经济活动起到
重要的作用。
凭借城市发展的绝好机遇，项目以其齐全的多功能配置、
国际化的品质，先进的国际化管理，必将能满足日益增长的市场需求，同时为城市国际化进程打造一个优越的市场平台。
3 项目目标客户群体
资本中心（写字楼）目标客户
写字楼采用大柱距、开放式国际商务办公模式，适合于整层
销售（或根据客户要求划分销售，最小划分面积为 300㎡），由于
销售单价较高，客户一次性购买成本投入大。从物业自身的特点
和营销策略分析，已经对购买写字楼的目标客户进行划分，且根
据金融政策，购买此类物业银行不提供按揭贷款，更对购买此类
物业的目标客户群体自有资金实力提出了更高的要求。
为此，此类物业的目标客户一般来自于综合实力雄厚的国内
著名、知名企业和外资企业，以及本土自有资金实力雄厚的民营
企业，个人购买可能性极小。
同时，由于现阶段国家宏观调控政策和金融政策的影响，在
项目前期，目标客户购买写字楼的可能性较小，现阶段此类物业
的销售暂不考虑。
恒富中心（写字公寓）目标客户
写字公寓销售面积在 70㎡～100㎡左右，从其物业形态分析，
其购买成本较小，适合