文档介绍：银行业支持保障性住房建设的难点及政策建议
李莹 黄楚兴 [摘要]保障性住房是政府得民心、百姓得实惠、经济得发展的德政工程、民心工程。中央“十二五”规划纲要把保障和改善民生作为出发点和落脚点,提出在“十=五”时期将建设3600万套障性住房建设通常以各级政府融资平台为承贷主体,而部分融资平台存在运作专业化程度低的问题,当前保障性住房融资、建设、管理、分配、定价等一系列制度还未完善,平台贷款的管理要求与保障性住房建设、管理的特点仍未对接,加之银行业金融机构支持保障性住房建设的制度创新滞后,在当前对政府融资平台贷款清理整顿逐步深入的背景下,银行难以对融资平台承建的保障性住房项目提供融资支持,地方政府也缺乏以保障性住房建设项目向银行融资的积极性。
(二)保障性住房建设缺乏社会力量参与的激励机制
保障性住房实行政府定价、限价,利润微薄甚至无利,无法形成建设资金投入产出的良性循环,一般的房地产开发企业从经济效益出发,不愿从事保障性住房的开发建设。对于银行、基金及其他投资主体而言,保障性住房建设资金回收周期长,利润空间微小,存在一定的资金偿还风险,影响其参与融资的积极性。
(三)保障性住房建设金融政策体系还不完善
住房金融政策是引导银行和非银行金融机构在住房生产、经营活动中提供金融服务的基础。我国现行的保障性住房政策框架内,还没有形成一整套完备的金融政策体系。目前国家规定对经济适用房、廉租住房建设项目予以行政事业性收费、税费等费用减免,但是对于城市棚户区改造、农民安置住房等项目还没有明确规定相关优惠政策。对于金融机构而言,保障性住房建设缺乏相应的担保和保险政策,在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面依然执行等同于其他建设项目的金融政策,一定程度上影响了金融机构参与项目融资的积极性。目前云南20多家银行业金融机构中,仅有少数几家机构发放了保障性住房贷款,保障性住房贷款占全部房地产贷款的占比也很低。
(四)部分保障性住房开发贷款还款来源难以保障
部分保障性住房项目的土地为划拨土地,无法办理土地抵押,担保无法落实,项目现金流无法覆盖贷款本息,银行债权无法得到保障。而保障性住房作为住房,关系民生、社会和谐稳定,银行在开发商无力偿还贷款时也无法对土地进行市场化处置。目前,保障性住房开发贷款采取的担保方式基本为财政出具的承诺函性质的担保,在当前国家清理整顿地方政府债务工作中已认定为无效担保,
财政也难以承担担保偿还责任。此外,由平台公司贷款的保障性住房抵押物也难以落实。
四、促进银行业支持保障性住房建设的建议
(一)加大政策扶持力度积极引导银行业金融机构参与保障性住房项目融资
政府部门应出台扶持优惠政策鼓励银行业金融机构积极参与保障性住房项目融资,包括明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性;鼓励成立专门的机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或保险,降低信贷风险;对参与保障性住房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度;制定保障性住房建设贷款证券化有关政策,鼓励试点和金融创新等。
(二)强化监管引导促进银行业金融机构完善优化保