文档介绍：房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述
房地产投资项目财务分析基本报表
传统的财务分析指标
现代的财务分析指标
房地产投资项目财务分析的应用

财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

财务分析的基本程序是:
、整理和计算有关基础财务数据资料。
。
。
。
,作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。

这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。

资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值,它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。

现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。

按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为:
1)全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础(即假定全部投资均为自有资金),用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力,为各个方案进行比较建立共同基础。
其表格形式见表6-1。
序号
项目
合计
1
2
3
…
N
1
现金流入

销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
2
现金流出
全部投资财务现金流量表
表6-1 单位:万元

开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标: 1、财务内部收益率(%):
2、财务净现值(ic= %):
3、投资回收期(年):
4、基准收益率(%):
全部投资财务现金流量表
续表6-1 单位:万元

2)资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付作为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。