文档介绍：莫尼塔(北京)投资发展有限公司●地产行业电话会议
2010-2011年地产行业展望:
衰而不竭,政策难以出现反复
2010年4月
第一部分:莫尼塔智库——从刚需模型看中国楼市
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●新来者,更努力
每年住房刚需的流量规模约为720万套
图表 1 “刚需”的构成
农民工进城 z 传统意义上的刚需。刚需可以拆分为
城市青年结婚,农村大学生在城市就
城市青年结婚
业,农民工进城以及旧城改造所形成
稳定住房需求(”刚需”)
的拆迁户。
城市家庭形成
农村大学生就业 z 婚姻:在不考虑购买力的情况下,每
拆迁户年城市青年结婚所形成的住房需求约
480万套。但是随着80年代婴儿潮结
婚高峰的过去,结婚需求会逐渐下降
资料来源:莫尼塔公司到460万套左右。
图表 2 “刚需”规模的估计
z 农村大学生城镇就业:其相对比重较
百万套婚姻农村大学生民工拆迁小,每年仅为40万-50万套。
6
5 z 农民工进城:中性情形农民工能形成
4 100万套住房的需求,乐观情形下能
3 形成200万套住房需求。
2
1 z 旧城改造及拆迁:中性情形下2009年
0 拆迁所带来的需求约为92万套。
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
数据来源:莫尼塔公司
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●新来者,更努力
全国楼市供需现状:徘徊于“增量过剩”与“存量不足”之间
图表 1 住宅销售量的趋势预测
百万套
住宅销售量 z 我们在“莫尼塔智库系列之一:揭示
18
16 中国地产的刚性需求”中将四种刚性
14
R2 = %
12 需求汇总,发现2007年、2008年以及
10
8 2009年居民住宅的新增需求量分别为
6 724万套、731万套和720万套。与刚
4
2 性需求的相对稳定状态不同的是,
0
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 2007年、2008年以及2009年的住宅供
应总量分别为779万套,659万套以及
数据来源:CEIC,莫尼塔公司
图表 2 “刚需”与供给的匹配程度 948万套,两年的平均增速在10%左右。
16百万套 z 我们认为当前中国楼市的现状应该从
14 住宅需求销售套数两个方面来认识:首先是每年楼市新
12 增的销售量已经大于每年刚需的新增
10 量;但是由于过去十年中有数量众多
8
6 的刚性需求被暂时性抑制,因此从存
4 量上而言,现在楼市还没有进入整体
2 性过剩区间。
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
数据来源:CEIC,莫尼塔公司
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●新来者,更努力
从满足“增量需求”到“存量需求”:中国楼市供需发展的“三阶段模型”
图表 1 1998 年以来每年新增住宅供给和刚性需求
16 百万套年新增刚性需求年销售套数
14
12 流量的供需拐
点在07年出现
10 z 单从全国范围内的供需角度看,国内
8 的住房市场可以划分为三个典型阶段。
6
4 z 全国层面看,我们当前正处于增量供
2 大于求但累积存量供不应求的第二阶
0
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 段,这个阶段何时结束很大程度上取
决于未来供给放缓的程度。如果未来
数据来源:莫尼塔公司
图表 2 1998 年以来累积住宅供给和累积存量需求出现可能的销售增速的放缓(比如:
2010年以后保持2009年的近似水
120 百万套住宅需求住宅供给
平),存量需求完全释放的时点也将
100 存量的供需拐点
或在2013年出现被大大延后。
80 供大于求时
60
40
20
0
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
数据来源:莫尼塔公司
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●新来者,更努力
总结:不同城市地产市场发展处于不同阶段
图表 1 全国住宅市场供给与刚需的比例
z 在系列一刚性需求模型的基础上,我
百万套年新增供给/年新增刚需累积供给总量/累积刚需总量
们把国内的住房市场以供需比例划分