文档介绍：: .
石家庄写字楼现状分析
各得其所。
2、目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如
东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售
（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦 D 座）、租、售结合（以
上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。
3、从租金上可分为 ~ 元/平米/天、~ 元/平米/天、~
元/平米/天、~ 元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦
~ 的租金为最高，~ 元/平米/天的价格是目前石家庄写字
楼市场的主要价格区域，且租住率均在 95%以上，不过新近交付使用
的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出。在计算租金最高的写
字楼中，如果就写字楼品质和区域来看，中铁商务广场应该会高于中
茂海悦，但我们并没有将中铁商务广场计算在内，原因在于购买中铁
商务广场的客户多位大型企业办公自用，所以没有租金来参考。另外，
在同一写字楼价格定位时，一般没有楼层和阴阳面的区分，只有极个
别楼盘，阳面写字楼的价格会略微高于阴面。
4、从物业费上可分为 ~ 元/平米/月，~ 元/平米/月、
~ 元/平米/月、以及元/平米/月以上共四个主要物业费区间，
其中以中铁商务广场 14 元/平米/月的高价居于第一，~ 元/平米
/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间，而在走访
的过程发现了很多没有物业费的情况，这种情况下，物业费都在包含在了租金里，出现这种情况时通过发现有两点值得注意，一是时间较
早的写字楼容易出现租金包含物业费的情况，二是，该写字楼租金略
高于周边的写字楼，这样就形成了一种价格上的互补。
不过物业费的多少也确实反映了一个写字楼物业管理情况，物业
费高的写字楼在楼宇的管理（安全、卫生、设施维护等）确实具有明
显的优势，电梯的使用情况也在一定程度上反映了一个写字楼的定位，
高端写字楼所用的电梯均为上海三菱、日本日立、德国蒂森克虏伯、
奥蒂斯等品牌电梯，且在电梯的部数和布局设置上，也优于普通写字
楼。
5、从户型上，面积范多在围 60~200 ㎡，这些户型 90%都可以自
由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别
（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，
配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在
商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫 ME 码），不过这也造成了后
期分割或打通时的不便。
6、从针对客户群分析。石家庄的写字楼多分布于地产投资热点区
域，如前文分析的广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术
中心商业区，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之
现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所
以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，
且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自
己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据 80%以上。
但在各个区域中会有部分属于“夹生层”，在使用年度和后期定
位上都面向低端，所以这就成为了初创业者以及个人工作室的温床，
比较典型的为凯嘉大厦，此例在前文有说明。

四：问卷调查分析
针对目前石家庄写字楼市场做了一次网上问卷调查，经过 10 余
天的投票选择，已对目前石家庄有写字楼需求的群体有了简单的了解，
现将分析结果简单归结如下。
1、中小型民营企业是目前写字楼租用市场的主，流也是后期购买的
主。写字楼使用群体中，中小型民营企业占据流多数，数量庞大，虽
然他们的投入资金有限，