文档介绍：2019东源宝晟城项目初步思路建议报告
东源宝晟城 项目初步思路建议报告
2019年1月
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前言
非常感谢宝晟城公司给予慧力策这次机会；
在这份《项目初步报告》中；
我们将简单阐述慧力策对宝晟城定位：
河源青年时尚潮流集中营
宝晟城项目的定位方向在哪?
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宝晟城项目的定位建议
定位思路：
以城市时尚休闲生活为项目核心功能，适当扩大休闲娱乐餐饮比例，打造河源唯一的潮流生活MALL。
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目标客群定位：
宝晟城项目的定位建议
依托区域发展及项目自身优势，以区域内有一定消费能力的常住群体为主，并锁定“潮流家庭，时尚一族”人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。
项目消费客群组成
项目消费客群描述
区域内住宅、
项目自身住宅
消费人群
区域未来
城市中等水平
以上收入人群
项目特色餐饮
（定向消费）
带来的跨区
人群
河源旅游资源
带来的旅游
人群
对休闲、社交有较多需求的群体；
有一定消费实力，餐饮、娱乐消费次数较为频繁；
重视享受生活，追求时尚，并热衷于追逐潮流。
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“潮流家庭，时尚一族”——家庭、生活是该类人群最关注的元素，体现在商业消费上则是对家庭消费和生活消费的需求。
大型超市/轻便餐饮/日用杂品/运动城/服务配套/儿童业态/电器城
运动零售/时尚零售/特色餐饮/药妆便利店/影院(KTV\电玩)
潮流家庭，时尚一族
家庭消费需求
生活消费需求
目标客群定位：
宝晟城项目的定位建议
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项目档次定位：
区域内的商业发展水平较低，商业业态单一及品牌知名度低，尤为中档次市场及多元化商业组合的空白区块较大，本项目定位于整体档次中档型商业项目，打造区域性购物中心。
宝晟城项目的定位建议
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项目核心价值定位：
以生活化、时尚化、多元化为项目的商业核心元素。
宝晟城项目的定位建议
消费需求
区域发展
立地条件
商业趋势
多元的消费需求
生活购物
饮食娱乐
朋友聚会
便利快捷
综合商业
居民区聚集地
商业起步
城市新中心
时尚化
生活化
多元化
综合化
生活、时尚、多元
核心元素
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项目主题定位：
满足主要消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。
宝晟城项目的定位建议
特色
美食
多彩
娱乐
开心
互动
文化
休闲
温馨
服务
时尚
购物
时尚体验式
区域购物中心
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根据项目定位，满足主要时尚消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。
宝晟城项目的业态比例建议
零售在商场业态组合中所占的比例约50% ，其中主力店占20% 左右，零售店铺的比例则在25% -30%左右。就本项目而言，主力店比例为15%左右，零售店铺比例为35%。这主要考虑作为，新兴的购物中心，其零售部分开始可以比例较低，在2-3年的培养期过后，可适当增加高租金的零售比例。
业态组合中餐饮的比例一般在20% 左右，餐饮消费较强劲，且餐饮较容易吸引留住人流，因此在开业初期建议餐饮比例在20-30%，但餐饮的付租能力较低，因此中后期商业成熟后可降低餐饮比例至25%以下，提高零售和服务等高租金业态。
配套服务可包括银行、美容美发、通讯服务等设施，在一般综合性购物中心内通常占不到10%的比例，就本项目购物中心而言，服务比例建议在5-10% ；主要考虑到目前周边服务设施较缺乏，因此项目整体上相应增加了服务业态的比例。
娱乐业态所占的比例一般在10% -20% ，本项目内的娱乐比例建议15-20%。
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宝晟城项目的招商策略建议
慧力策招商执行的基本原则：
业态比例
分配原则
统一形象
原则
同业差异异
业互补原则
招商期租金
优惠原则
多元经营
方式原则
主力店招商
先行原则
统一服务
及信息化
管理原则
招商七项
基本原则
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品牌策略：以品牌商家为主攻租户客群，树立项目整体品牌形象。但入驻要求较高，会造成较大面积的空置。
稳定策略：以项目中高端定位吸引区域内的企业入驻，中高走向的租价可以保证项目的整体租金收益。但招商招租进程较慢，会影响空置率。
弹性租价策略：以弹性策略吸引第一批品牌商家入住，优惠倾斜于重点商家和特殊业态。快速建立项目完整的商业业态布局，以中小铺位实现项目的预期租务回报。
我们建议
宝晟城项目的招商策略建议
慧力策对宝晟城项目整体招商策略的建议：
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规划内容
外立面建筑规划
区域规划